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漳州实务税务技巧：房地产税收培训讲义(一)

来源： 高顿网校 2014-09-11
　　高顿网校友情提示，*7漳州实务税务技巧相关内容房地产税收培训讲义(一)总结如下：
　　一、房地产税收涉及的税种与基本规定：
　　（一）税种：
　　取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易（包括房地产转让、房屋租赁）所涉及：（11个税种）
　　营业税、城市维护建设税、
　　教育费附加、资源税、
　　城镇土地使用税、房产税、
　　城市房地产税、土地增值税、
　　印花税、企业所得税、个人所得税等税种，
　　（二）税种的重点是销售不动产营业税：
　　1、什么是销售不动产？销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。这里的有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。
　　不动产是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，通常是指建筑物或构筑物及其他土地附着物。
　　销售是指有偿转让所有权的行为。
　　2、销售不动产税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物、转让不动产的有限产权或永久使用权、单位将不动产无偿赠与他人，以及销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为。这里的销售，着重点应在有偿转让不动产的“所有权”上，且不论该建筑物或构筑物是使用过的或是未使用的。
　　二、相关税收政策及要注意的问题：
　　（一）房地产开发中的有关税收政策问题：
　　1、房地产开发企业将自建的不动产对外销售时，其自建行为视同提供应税劳务，按“建筑业”缴纳营业税。房地产开发企业将承建的建安工程分包或者转包给其他建安企业的，应代扣代缴营业税。在开发施工过程中收购应税未税矿产品的，应代扣代缴资源税。
　　2、单位集资建房销售给职工，属于销售不动产行为，应按“销售不动产”征收营业税；但同时满足下列条件的，暂免征收营业税。
　　（1）集资者为未参加房改的职工；
　　（2）建房用地的使用权为集资者所在单位（所有）或以集资者名义购买；
　　（3）发生的建房费由集资者全额负担，所集资金必须全部用于建房支出；
　　（4）持有房管部门或房改办集资建房的批文。
　　3、房地产开发企业在房地产开发过程中签订的“建筑安装工程承包合同”、“建筑工程勘察设计合同”等应税凭证应按规定缴纳印花税。
　　（二）土地使用权取得方面有关税收政策：
　　1、纳税人取得的土地属于耕地的，自批准征用之日起满一年时申报缴纳城镇土地使用税。
　　纳税人取得的土地属于非耕地的，自批准征用次月起申报缴纳城镇土地使用税。
　　2、纳税人取得的国有土地使用权证书应按照“权利许可证照”缴纳印花税。
　　3、纳税人应当自取得土地使用权之日起30日内向主管地税机关报送土地使用权证书或批准文件复印件，并按照规定的期限申报缴纳城镇土地使用税。
　　（三）转让过程中的有关税收政策问题：
　　1、房地产转让包括转让土地使用权和销售不动产的行为。
　　以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产行为。无偿赠与包括捐赠、赞助、职工福利、奖励等行为。房地产开发企业将开发产品分配给股东或投资者、用于抵偿债务以及换取其他企事业单位、个人的非货币性资产的行为，视同销售不动产行为。
　　2、单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，只要双方签订了在建项目转让合同并取得收入，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
　　（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
　　（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
　　3、销售不动产的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。全部价款包括取得的货币、货物或其他经济利益。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
　　4、以“还本”方式销售建筑物，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。
　　5、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额征收营业税。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
　　二手房交易有关税收政策
　　国家税务总局、财政部、建设部下发《关于加强房地产税收管理的通知》
　　自2005年6月1日起是2年。2006年6月1日起从2年变成5年。2006年8月1日起要强制征收个人所得税，实际上这个政策原来就有，只是没有得到很好的落实。
　　.对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；
　　个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税
　　对个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
　　（淮南市享受优惠政策的普通住宅标准应同时满足三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在144平方米以下,实际成交价格低于同级土地住房平均交易价格1.44倍以下。）
　　（四）房屋租赁有关税收政策问题：
　　1、房地产开发企业建造的商品房已使用或出租、出借的，应按规定征收房产税。自用和出借的，自房屋使用或交付之次月起分别由产权人和使用人缴纳房产税，计税依据为自用和出借部分房屋开发成本扣除30%后的余值。城镇土地使用税由拥有土地使用权人缴纳。
　　2、房地产开发企业将开发产品售前出租，包括将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售给他人的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，缴纳营业税和房产税等；融资租赁期满后产权转移给承租方的，按房产余值计算征收房产税。
　　3、对单位和个人出租房屋，应按取得的租金收入缴纳5%的营业税和12%的房产税；但对按租金收入计征房产税低于按房产余值计征房产税的，按房产余值计征房产税。
　　对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租金收入减按3%的税率征收营业税和4%的税率征收房产税。个人所得税减按10%的税率征收。
　　转租房屋，营业税按其取得的租金收入为营业额征收，房产税按差额征收。租赁双方签订的房屋租赁合同按“财产租赁合同”缴纳印花税。
　　（五）房地产税收有关优惠政策
　　1、根据现行税法规定，下列行为，不征相关税收：
　　（1）以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。转让股权，也不征收营业税。
　　（2）由于国家建设需要，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者而取得的土地及不动产补偿费不征收营业税。
　　国家建设需要是指《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定的以下情形：a、为公共利益需要使用土地的；
　　b、为实施城市规划进行旧城区改建，调整使用土地的；
　　c、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限已满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
　　d、因单位撤消、迁移等，停止使用原划拨的国有土地的；
　　e、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
　　(3)个人将不动产无偿赠与他人，不征
 　　　　
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