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内江实务税务技巧：房地产企业从关联企业借款利息支出的财税处理(二)

来源： 高顿网校 2014-09-11
　　高顿网校友情提示，*7内江实务税务技巧相关内容房地产企业从关联企业借款利息支出的财税处理(二)总结如下：
　　可以不看债资比例的规定，其约定利率5%低于金融机构同期同类贷款利率6%，但水岸新城小区累计销售80％未实现全部销售，因此借款利息不可全额所得税前扣除。
　　可税前扣除的金额＝600×5％×10/12×80％＋600×5％×2/12＝25（万元）
　　曙光公司在会计处理上计入财务费用的金额＝14400000×8%×2/12＋10000000×7%×2/12＋15000000×7%×2/12＋6000000×5%×2/12＝533666.67（元）
　　计入开发成本的金额＝14400000×8%×10/12＋10000000×7%×10/12＋15000000×7%×10/12＋6000000×5%×10/12＝2668333.33（元）
　　相关会计分录如下（此处只做综合分录）：
　　1.应予费用化的利息费用。
　　借：财务费用 533666.67
　　贷：长期借款——应计利息 533666.67
　　2.应予资本化的利息费用。
　　借：开发成本——财务费用 2668333.33
　　贷：长期借款——应计利息 2668333.33
　　计入财务费用中不能在所得税前扣除的利息、原计入开发成本后因实现销售可在税前扣除的利息，属于永久性差异，通过调整企业所得税年度纳税申报表调整应纳税所得额，无须调账，即按照“调表不调账”的原则进行处理。
　　（二）利息费用在土地增值税计算中扣除案例
　　1.能提供金融机构证明的。
　　例2：孟达房地产公司2010年1月起开发100栋花园别墅，当年10月31日全部竣工，截止年末已出售80%，每栋售价180万元。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、资本化利息等合计50万元。公司为此开发项目从关联企业飞腾公司委托银行的借款中借款3000万元，借款利率7.5%，期限2年，到期一次性还本付息，能提供金融机构证明，商业银行同类同期贷款利率为6％。营业税税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。
　　分析：孟达房地产公司从关联方飞腾公司取得的借款利息，能提供金融机构证明，因此不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额可在土地增值税前扣除。
　　80栋别墅转让收入：180×80=14400（万元）
　　取得土地使用权所付金额与房地产开发成本合计：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元）
　　其中：资本化利息部分应予以调出，金额为：2000×7.5%×10/12＝125（万元）
　　调出的资本化利息支出可在土地增值税前扣除：2000×6%×10/12=100（万元）
　　计入财务费用中的利息金额：2000×7.5%×2/12＝25（万元）
　　其中可在土地增值税前扣除的金额：2000×6%×2/12＝20（万元）
　　每栋别墅可在土地增值税前扣除的利息金额：（100＋20）÷100＝1.2（万元）
　　房地产开发费用扣除：1.2×80＋（5200－125）×5％＝349.75（万元）
　　转让税金支出：14400×5%×（1＋5%＋3%）＝777.6（万元）
　　加计扣除金额：（5200－125）×20%＝1015（万元）
　　扣除项目合计：（5200－125）＋349.75＋777.6＋1015＝7217.35（万元）
　　增值额＝14400－7217.35＝7182.65（万元）
　　增值额与扣除项目金额比率＝7182.65÷7217.35×100%=99.52％
　　应纳增值税税额＝7182.65×40％－7217.35×5%＝2512.193（万元）
　　相关会计处理如下：
　　（1）转让80栋别墅取得收入时：
　　借：主营业务税金及附加 　　　　 25121930
　　贷：应交税费——应交土地增值税 25121930
　　（2）实际上交时：
　　借：应交税费——应交土地增值税 　　　25121930
　　贷：银行存款 　　　　　　　　　　　　 25121930
　　2.不能提供金融机构证明。
　　例3：承例2，若孟达房地产公司从关联企业飞腾公司的借款，不能提供金融机构证明，商业银行同类同期贷款利率为6%.
　　分析：孟达房地产公司取得的借款利息，不能提供金融机构证明，因此不能在土地增值税前扣除。
　　80栋别墅转让收入：180×80＝14400（万元）
　　允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％＝5200×10％＝520（万元）
　　转让税金支出：14400×5％×（1＋5％＋3%）＝777.6（万元）
　　加计扣除金额：5200×20％＝1040（万元）
　　扣除项目合计：5200＋520＋777.6＋1040＝7537.6（万元）
　　增值额=14400－7537.6＝6862.4（万元）
　　增值额与扣除项目金额比率＝6862.4÷7537.6×100%≈91.04％
　　应纳增值税税额=6862.4×40％-7573.6×5％=2368.08（万元）
　　相关会计分录除金额外同上一案例，在此不再赘述。
 　　　　
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