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合肥实务税务技巧：房地产企业税务稽查方法与案例分析(三)

来源： 高顿网校 2014-09-12
　　高顿网校友情提示，*7合肥实务税务技巧相关内容房地产企业税务稽查方法与案例分析(三)总结如下：
　　审核，应当包括下列内容：
　　（一）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：
　　１．从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；
　　２．实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；
　　３．审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。
　　（二）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。
　　二十一、基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容：
　　（一）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。
　　（二）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
　　（三）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。
　　（四）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
　　（五）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。
　　（六）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。
　　（七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。
　　（八）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。
　　（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。
　　二十二、开发间接费用的审核，应当包括下列内容：
　　（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。
　　（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
　　（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。
　　（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
　　（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。
　　（六）审核有无预提的开发间接费用。
　　（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。
　　（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
　　二十三、房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：
　　（一）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。
　　（二）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：
　　１．审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；
　　２．如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；
　　３．审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；
　　４．审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
　　二十四、与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。
　　对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。
　　二十五、国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：
　　（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
　　（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。
　　（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
　　（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。
　　二十六、对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。
　　二十七、应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括：
　　（一）审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。
　　（二）审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。
　　１．如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；
　　２．如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算；
　　３．对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。
　　（三）审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。
　　（四）审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。
　　第三讲 房产税、城镇土地使用税的检查
　　2006年底，财政部、国家税务总局联合下发了《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)，该政策规定从 2007年1月1日开始执行，对共有经营性房产的房产税纳税人、有偿取得土地使用权的缴纳土地使用税时间以及免征土地使用税等有关政策问题进行了明确。
　　一、纳税时间
　　据介绍，根据规定，纳税人以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
　　而从事房地产开发的企业以招、投、拍等形式有偿取得土地使用权的，无论该土地是用于经营或自用，或者闲置，均应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。
　　二、纳税方
　　对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%~30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值，而出租的，依照租金收入计征。
　　三、免征对象
　　在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，适用《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。
　　而在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。
 　　　　
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