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庆阳实务税务技巧：房地产企业汇算清缴完全攻略(二)

来源： 高顿网校 2014-09-12
　　高顿网校友情提示，*7庆阳实务税务技巧相关内容房地产企业汇算清缴完全攻略(二)总结如下：
　　; 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认。
　　（一）一次性全额收款方式
　　采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
　　（二）分期收款方式
　　采取分期收款方式销售开发产品的，①应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。②付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
　　（三）银行按揭方式
　　采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其①首付款应于实际收到日确认收入的实现，②余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
　　国税发【2009】31号31 第十九条    企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
　　（四）委托销售方式（销售方式）
　　1、支付手续费方式
　　甲房地产公司2007年开发住宅小区，公司分别与A、B、C、D四家房屋销售公司签订代理销售合同。由于销售公司情况各异，代理方式均有所不同。
　　与A房屋销售公司签订代理销售合同， A公司按销售额5%收取手续费。2009年9月销售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司将销售清单提交甲公司，并按合同约定转交售房款950万元。甲公司账务处理为：
　　借：银行存款　950万元
　　贷：销售收入　950万元
　　正确的处理：A公司代理业务营业额应为1000万元（支付手续费50万元不能扣除，应由A房屋销售公司开据服务业发票50万元，作为费用列支）。
　　（二）视同买断的方式
　　视同买断
　　买断的是价格而不是产权
　　开发商（企业）可以不参与销售合同，也可以参与销售合同。
　　如果开发商参与合同签订，合同价大于买断价，按照合同价确认收入，其余都是按照买断价确认收入 。
　　B公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米4500元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2009年9月B公司将开发产品销售清单提交甲公司时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司账务处理为：
　　借：银行存款 900万元（按买断价计算）
　　贷：销售收入 900万元。
　　正确的处理：B公司代理业务营业额应为1000万元（开发商参与合同签订，合同价大于买断价，按照合同价确认收入）。
　　（三）超基价分成方式
　　税险关键点在于开发商支付给受托方的分成额不得直接从收入中扣除，将来支付时根据发票作为销售费用列支（好比收支两条线）
　　例如， C公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价4500元，并由C公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2009年9月C公司提交销售清单时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司账务处理如下：
　　借：银行存款　900万元（按保底价计算）
　　贷：销售收入　900万元。
　　正确的处理：C公司代理业务营业额为2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（万元），这里关键点在于开发商支付给受托方的分成额（5000－4500）×2000×30%＝30（万元）不得直接从收入中扣除，将来支付时根据发票作为销售费用列支，好比收支两条线。
　　（四）包销方式
　　包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定 确认收入的实现；
　　包销期外：包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入之和。
　　例如，　D公司采取包销方式。合同约定：D公司包销甲公司2000平方米房屋，以每平方米销售价4500元向甲房地产公司结账；如果截止到2009年9月15日销售不完，房屋归D公司，并由D公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2009年9月底，D公司提交销售清单时，当月销售房屋1700平方米，还有300平方米未售出。
　　甲公司账务处理如下：
　　借：银行存款　765万元
　　贷：销售收入　765万元
　　正确的处理：D公司代理业务营业额为4500×（1700＋300）＝900（万元）。
　　这里有个问题需要注意：如果房产公司将房产低价卖给公司股东，在做汇算清缴的时候要按公允价格进行调整。因为，《企业所得税法实施条例》第109条　关联方，是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人：
　　三、预租及租金收入
　　1、企业所得税的处理
　　（1）《企业所得税条例》第19条规定：按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。我们所称的?°收付实现制?±并非是实际收到钱，而是合同上规定的收款日期，体现了纳税必要资金的原则。
　　（2）《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》 （国税函[2010]79号）规：
　　根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。本条实际上是对《企业所得税条例》第19条规定的实质性改变。法律用语表述为“可”，意味着企业可以有选择权。企业提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入，也可以在租赁期内，根据权责发生制原则，分期均匀计入相关年度收入。
　　例如：2009年A企业租赁房屋给B企业，租赁期3年，每年租金100万元，2009年一次收取了3年的租金300万。
　　会计处理：2009年确认100万租金收入。
　　税法处理：可以有两种选择：
　　1、根据国税函[2010]79号的规定，企业可以在2009年纳税申报表时，确认100万租金收入，这样税法同会计就没有差异了。
　　2、根据《企业所得税条例》条例第十九条的规定确认300万租金收入，这时税法同会计就存在差异了，企业应在2009年纳税申报表附表3第5行调增应纳税所得额调增200万元。2010、2011两个年度应该调减100万元。
　　租金：未按权责发生制原则确认的收入
　　会计处理：
　　借：银行存款300
　　贷：其他业务收入100
　　预收账款200
　　税务处理：根据企业所得税法实施条例第19条：税法应当确认300万元缴纳企业所得税。纳税调增200万元。
　　2008年申报：
　　附表一第5行填报100万元，结转到主表第1行填报100万元营业收入。
　　附表三第5行“未按权责发生制原则确认的收入”第3列填报200万元，结转到主表第14行纳税调增200万元。
　　2009年、2010年纳税调减
　　借：预收账款100
　　贷：其他业务收入100
　　税务处理：纳税调减2009年度应纳税所得额100万元。
　　申报：附表一
 　　　　
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