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金昌实务税务技巧：房地产企业汇算清缴完全攻略(三)

来源： 高顿网校 2014-09-12
　　高顿网校友情提示，*7金昌实务税务技巧相关内容房地产企业汇算清缴完全攻略(三)总结如下：
　　第5行填报100万元，结转到主表第1行填报100万元营业收入。
　　附表三第5行“未按权责发生制原则确认的收入”第4列填报100万元，结转到主表第15行纳税调减100万元。
　　四、视同销售收入
　　（一）企业所得税视同销售的原则：
　　《企业所得税法实施条例》第二十五条　企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
　　企业所得税视同销售的原则：    资产所有权属已发生改变
　　（国税函[2008]828号）的规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
　　1、用于市场推广或销售；
　　2、用于交际应酬；
　　3、用于职工奖励或福利；
　　4、用于股息分配；
　　5、用于对外捐赠；
　　6、其他改变资产所有权属的用途。
　　属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。
　　国税函[2008]828号文件的利好在于自2008年1月1日起执行。对2008年1月1日以前发生的处置资产，2008年1月1日以后尚未进行税务处理的，按本通知规定执行。 也就是说，即使房地产企业在2008年以前自产自用没有视同销售，2008年以后也不需要补视同销售。
　　这里需要注意的是由于自产自用没有视同销售，因此不能增加计税基础。
　　例如：某房地产企业将成本为100，市场价为150的商品房用于本企业的固定资产。
　　2008年以前的
　　税务处理
　　借：固定资产100
　　贷：开发产品100
　　1、视同销售50
　　（150-100）
　　2、增加计税基础50
　　折旧150（ 100+ 50）
　　2008年以后的
　　税务处理
　　借：固定资产100
　　贷：开发产品100
　　1、不用视同销售
　　2、不增加计税基础
　　如果用150提折旧 就是多列支出。
　　国税发【2009】  31第七条 规定：  企业将开发产品用于①捐赠、②赞助、③职工福利、④奖励、⑤对外投资、⑥分配给股东或投资人、⑦抵偿债务、⑧换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
　　(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定
　　无偿赠送企业所得税的处理 ：
　　例：卖房子赠送送家电、家俱，房屋销售合同价款100万元，售房合同中说明交房标准送家电、家俱，家电、家俱的购进价格为10万元，即其公允价值为10万元，房屋的公允价值可推定为90万元。成本50万。
　　国税函[2008]875号文件第三条规定，企业以买一赠一（有偿）等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。
　　（1）借：银行存款100万
　　贷：主营业务收入——房屋90万
　　主营业务收入——家电、家俱10万
　　（2）借：主营业务成本——房屋50万
　　主营业务成本——家电、家俱10万
　　贷：库存商品 60万
　　五、股息红利收入
　　新企业所得税法第二十六条 企业的下列收入为免税收入：
　　（一）国债利息收入；
　　（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；
　　（三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；
　　（四）符合条件的非营利组织的收入。
　　1、 国税函[2010]79号四、关于股息、红利等权益性投资收益收入确认问题
　　被投资企业将股权（票）溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。
　　但是，以未分配利润转股本计税基础可以提高，   未分配利润转股就应该分解为红利分配+增资来处理。
　　2、 股息红利所得确认时点：
　　《企业所得税法实施条例》第17条第2款：
　　股息、红利等权益性投资收益，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现。
　　国税函[2010]79号
　　四、关于股息、红利等权益性投资收益收入确认问题
　　企业权益性投资取得股息、红利等收入，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，确定收入的实现。
　　被投资企业将股权（票）溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。
　　3、权益法下股息红利所得的填表注意事项？
　　例：
　　A房地产公司2005年分别购入甲企业和乙企业各25%的股权，并都采取权益法进行核算。假设A公司2008年利润总额为100万元，不考虑填报其他生产经营活动产生的申报数据。甲企业2008年实现利润100万元；乙企业2008年亏损60万元；2008年甲企业宣布分配2007年度利润合共88万元，A公司可分得22万元。
　　会计核算：
　　A公司按照权益法核算，应按照享有的被投资企业份额确认投资损益，因此应确认投资甲企业取得投资收益25万元（100万元×25%），确认投资乙企业应分担的投资损失15万元（60万元×25%），并计入当年的利润总额。
　　25-15=10
　　税法规定：
　　A公司持有的甲企业、乙企业股份期间，未被投资企业宣布分配的利润或当年的亏损，税收不予确认。当年被投资企业宣布分配的股息22万元，应确认为投资收益，符合《企业所得税实施条例》第八十三条规定条件的，可确认为免税收入。
　　权益法下分回股息红利所得的填表注意事项？
　　1081号文件中的填表说明，附表三数字并不完全取决于附表十一。只是分析填列。
　　依据如下：
　　第7行“6.按权益法核算的长期股权投资持有期间的投资损益”：第3列“调增金额”填报纳税人应分担被投资单位发生的净亏损、确认为投资损失的金额；第4列“调减金额”填报纳税人应分享被投资单位发生的净利润、确认为投资收益的金额。
　　本行根据附表十一《长期股权投资所得（损失）明细表》分析填列。
　　因此，申报表是倒着做的
　　第 1步：填附表（十一） ，解释清楚会计和税法的差异是12
　　注意:附表（十一） 的第6列(7+14)是错误的,
　　14列不是股息红利收入,第6列不用填，只填7、8、9列
　　第 2步：填附表5：免税收入填22
　　第3步：填附表3
　　（1）在附表3第7行第3列按权益法核算的长期股权投资持有期间的投资损益调增12万元，不能填22，关键点4、填主表,申报表是倒着做的
　　（2）14行加：纳税调整增加额12万元（填附表三）
　　（3）15行减：纳税调整减少额22万元（填附表三）
　　第4步填主表
　　第二部分：计税成本政策的重点难点
　　一、土地成本的确定
　　(一)招、拍、挂拿地方式土地成本的确定
　　所谓“招、拍、挂”程序，是指招标、拍卖和挂牌出让的简称
　　出让土地一方为国
 　　　　
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