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吴忠实务税务技巧：房地产企业汇算清缴完全攻略(五)

来源： 高顿网校 2014-09-12
　　高顿网校友情提示，*7吴忠实务税务技巧相关内容房地产企业汇算清缴完全攻略(五)总结如下：
　　环节确认成本（该项土地）
　　国税发【2009】31号　第三十一条 规定： 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
　　企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
　　换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
　　这里主要是考虑收入与成本的配比
　　【案例1】A公司与甲房地产公司签订协议，将其名下100亩土地（按评估价每亩100万元，总价10000万元转让）用于与甲房地产公司合作开发，待项目开发完毕后，分得该项目30000平方米房屋，房地产公司取得该项土地时支付各项税费500万元元，分配开发产品时，房屋的单位成本价为每平方米3000元，公允价值为每平方米5500元。计算该项土地的成本。
　　该土地的成本＝5500×30000＋500＝17000万元
　　注意 （1）不能按照土地转让价作为成本；
　　（2）不能按照开发产品的成本价作为成本。
　　2、在接受土地环节确认成本（其他土地）
　　换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
　　这样规定主要是考虑换出的开发产品并非在该土地上建造的，可能会存在换入土地使用权的同时就交付开发产品的情况，二者可能是同步的。
　　【案例2】A公司与甲房地产公司签订协议，用其名下50亩土地（按评估价每亩100万元，总价5000万元转让）换取甲房地产公司名下一处房产。交换业务发生时，被交换房产的市场公允价值为6000万元。在土地转让过程中，房屋开发公司支付相关税费200万元。
　　该土地的成本＝6000＋200＝6200万元。
　　注意：
　　（1）以上两种情况，都是以换出产品的公允价值加上取得土地时的相关税费为土地成本价；
　　（2）不同的是，成本确认时间不同，前者是在分配产品环节，后者是在接受土地环节。
　　第二种方式：甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，合作建房，然后分房子。
　　操作模式：
　　（1）以甲方为主体开发，实际由乙方运作。
　　（2）乙方将资金投入到甲方。
　　（3）乙方代替甲方的名义卖房子。
　　国税发[2009]31号文对于未成立项目公司的只要在合同中约定不在企业所得税前分配就不作为土地使用权的买卖，而对于是否收取固定利润或费用则不作规定性限制。
　　(1)分配开发产品的
　　国税发[2009]31号文第三十六条  企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
　　(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
　　在分配开发产品的情况下，如果“分配给投资方开发产品的
　　计税成本与其投资额之间的差额”为正数，调减应纳税所得额；
　　负数，调增应纳税所得额。
　　【案例】B房地产开发公司与A公司合作（合资）开发房地产项目，合同约定投资各方分配开发产品，A公司投资额为800万元，该项目于2010年12月完工，按约定A公司分得销售成本为1000万元的房屋，问B如何进行企业所得税处理？假如未结算计税成本分得房屋又应如何进行企业所得税处理？
　　不需要做分录
　　在已结算计税成本的情况下：
　　计税成本与投资额的差额＝1000－800＝200万，应调减应纳税所得额200万元。
　　如果投资额为1800万，销售成本为1000万元，计税成本与投资额的差额＝
　　1000－1800＝   -800万，应调增应纳税所得额800万元。
　　为什么负数，调增800万？
　　如果投资额为1800万，销售成本为1000万元，负数，调增800万：
　　之所以这样规定，主要是为规避房地产企业将售房款以接受投资的名义规避纳税。
　　视同销售收入不等于应纳税所得额
　　在未结算计税成本的情况下：将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
　　应将投资额800万按规定的预计计税毛利率计算调整应纳税所得额。
　　注意，不是800万全额调增， 800万只是视同销售收入，不是应纳税所得额，
　　只调增800*15%=120万
　　（ 2）约定分配项目利润的
　　凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
　　企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
　　投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
　　虽然没有成立法人公司，但是如果协议中规定分配利润的，还是要视同股息红利所得，是免税的，对于投资方比 较有利。
　　假设，B企业投资A企业5000万元，2年后分的利润6000万元。获利1千万
　　(七)以分立方式取得土地成本的确定
　　财税[2009]59号同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理，除此以外按一般税务处理：
　　(一)具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
　　(二)被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。
　　(三)企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。
　　(四)重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。
　　(五)企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。
　　财税[2009]59号（五）企业分立，
　　被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：
　　1.分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定。
　　2.被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继。
　　3.被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补。
　　在这里，要特别强调按原持股比例取得分立企业的股权才可以享受特殊重组。
　　以分立方式取得土地成本，如果符合特殊性税务处理的条件，并且已经去税务部门备案的，可以用原被分立企业的计税基础入帐；如果只符合一般性税务处理的条件，清算后可以按公允价值入帐。
　　(八)以合并方式取得土地成本的确定
　　财税[2009]59号同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理，除此以外按一般税务处理：
　　(一)具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
　　(二)被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本
 　　　　
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