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楚雄彝族自治州实务税务技巧：房地产企业汇算清缴完全攻略(六)

来源： 高顿网校 2014-09-12
　　高顿网校友情提示，*7楚雄彝族自治州实务税务技巧相关内容房地产企业汇算清缴完全攻略(六)总结如下：
　　通知规定的比例。
　　(三)企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。
　　(四)重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。
　　(五)企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。
　　以合并方式取得土地成本，如果符合特殊性税务处理的条件，并且已经去税务部门备案的，可以用持有的被合并企业股权的计税基础确定；如果只符合一般性税务处理的条件，清算后可以按公允价值入帐。
　　(九)以划拨方式取得土地成本的确定
　　目前，在税收上没有无偿划拨的概念。根据《企业所得税法实施条例》第二十五条以及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)文件规定，凡是资产所有权属发生改变的应按规定视同销售确认收入。因此无偿划拨的土地，对于划出土地的法人企业应当视同销售，对划拨的土地按照公允价值确认视同销售收入，对其计税基础确认视同销售成本，差额调增应纳税所得额；根据税法及条例规定，企业接受的来自其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产属于捐赠收入应确认所得。因此对于无偿接受划拨土地的法人企业，应作为接受捐赠处理，按照公允价值计入应纳税所得额，同时以公允价值入账。
　　无论采取哪种方式，取得土地后，如果分期开发的，要注意期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
　　如一项目，土地面积为10000M2，分三期开发，一期基座占地为2500M2，二期基座占地为3000M2，三期占地为1800M2。土地成本为8000万元，如何分配土地成本？
　　国税发[2009] 31号文第二十九条的规定 ，   应该这样理解：
　　应计入开发产品成本中的费用包括两部分，一部分是属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；
　　另一部分是共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
　　1、2500＋3000＋1800＝7300，各期开发面积对应的成本属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，可以直接计入成本对象；
　　2、10000－7300＝2700，这部分面积对应的成本属于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按三期面积比例配比分入各期成本中去。
　　共同成本按面积配比分入*9期的比例是2500÷7300＝34.2%
　　共同成本按面积配比分入第二期的比例是3000÷7300＝41.1%
　　共同成本按面积配比分入第三期的比例是1800÷7300＝24.7%
　　则计入*9期的成本应是8000×（2500＋2700×34.2%）/10000＝2740
　　计入第二期的成本应是8000×（3000＋2700×41.1%）/10000＝3288
　　计入第三期的成本应是8000×（1800＋2700×24.7%）/10000＝1972
　　二、前期工程费。
　　指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
　　注意：境外的设计费要代扣营业税。
　　《新营业税实施细则 》第四条规定：
　　条例*9条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：
　　（一）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；
　　如果设计行为全部发生在境外，则不需要在中国缴纳企业所得税。
　　企业所得税条例第七条规定：  企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：（二）提供劳务所得，按照劳务发生地确定
　　如果设计行为要来华提供服务的 ， 要分清境内劳务与境外劳务
　　<财政部税务总局关于对外商接受中国境内企业的委托或与中国境内企业合作进行建筑、工程等项目设计所取得的业务收入征税问题的通知> 财税外[1986]172号规定：
　　二,外商接受中国境内企业的委托或与中国境内企业合作(或联合)进行建筑,工程等项目的设计,除设计工作开始前派员来我国进行现场勘察,搜集资料,了解情况外,设计方案,计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行,设计完成后,又派员来我国解释图纸并对其设计的建筑,工程等项目的施工进行监督管理和技术指导,已构成在中国境内设有机构,场所从事经营活动.因此,对其所得的设计业务收入,除准许其扣除发生在中国境外的设计劳务部分所收取的价款外,其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税.但对在委托设计或合作(或联合)设计合同中,没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的,或者不能提供准确的证明文件,正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的,都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合并计算征税.
　　中国境内收入=全部收入-中国境外(用减法)
　　另外，国税发[2010]19号 第七条规定：
　　非居民企业为中国境内客户提供劳务取得的收入，凡其提供的服务全部发生在中国境内的，应全额在中国境内申报缴纳企业所得税。凡其提供的服务同时发生在中国境内外的，应以劳务发生地为原则划分其境内外收入，并就其在中国境内取得的劳务收入申报缴纳企业所得税。税务机关对其境内外收入划分的合理性和真实性有疑义的，可以要求非居民企业提供真实有效的证明，并根据工作量、工作时间、成本费用等因素合理划分其境内外收入；如非居民企业不能提供真实有效的证明，税务机关可视同其提供的服务全部发生在中国境内，确定其劳务收入并据以征收企业所得税。
　　派人华设计要构成常设机构才征收企业所得税。
　　境内企业向境外非居民企业支付价款，如果判定为劳务所得，如果超过183天，构成常设机构的按100*10%*25%计算所得税，100*5%计算营业税； 如果不超过183天，不负有企业所得税纳税义务只按100*5%计算营业税。
　　非居民需要享受以下税收协定条款规定的税收协定待遇的，应向主管税务机关或者有权审批的税务机关提出享受税收协定待遇审批申请，否则不能享受。
　　三、建筑安装工程费。
　　是 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
　　建筑安装工程费要注意以下几个问题：
　　1、建筑安装工程费必须取得施工所在地发票，不能取得外地发票。
　　《营业税暂行条例》 第十四条规定：
　　营业税纳税地点：
　　（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
　　2、虚开建筑业发票不可以税前扣除
　　虚开建筑业发票是指在没有真实业务业务的情况下开局建筑业发票，采取交营业税，用以抵减企业所得税和土地增值税，获取差价的方式。这是不符合真实性原则的，属于偷税行为。
　　国税发[2008]40号文规定:对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法^*发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款。
　　判断虚开建筑业发票其中有一个是“三价对比”的方法，即用三价即预算价、结算价、计入成本价进行对比。例如，北京一房地产公司工程造价约定为2.3亿元 ,最后的工程总结算金额只有1.3亿元 ,但开具发票总额为人民币2.3亿元 。虚开发票1亿元，逃税2577
 　　　　
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