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迪庆藏族自治州实务税务技巧：房地产企业汇算清缴完全攻略(七)

来源： 高顿网校 2014-09-12
　　高顿网校友情提示，*7迪庆藏族自治州实务税务技巧相关内容房地产企业汇算清缴完全攻略(七)总结如下：
　　万。
　　《发票管理办法》第二十二条　规定：
　　任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：
　　（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；
　　（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；
　　（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。
　　3、建筑业甲供材需用注意4个涉税问题：
　　①计税依据包含甲供材？
　　甲供材征税主要是如何征收营业税的问题。《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款”。税法之所以这样规定，主要是防止纳税人将“包工包料”的建筑工程，改为以甲方的名义购买原材料，从而逃避营业税收。因此，除了装饰劳务以外的“建筑业”的甲供材（不包括甲方提供设备的情形）需要并入乙方的计税营业额征收营业税。
　　②如何开具发票？甲供材发票是否可以直接入账？
　　税法强调营业税的计税依据包括甲供材，并不是说施工单位的开票额中要包括甲供材金额，而是说施工单位的营业税的计税依据包括甲供材。建筑施工企业在提供建筑业应税劳务后，如发生甲供材料情形，在开具发票时，“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。
　　也就是说， 计税依据与开票额是两个不同的概念，  最典型的是 旅游企业全额开票，差额征税。例如，某房地产商自行购买材200万元，同某建筑公司签订建筑安装工程费100万元。   虽然乙方实际收到了100万元，开具100万元的建安发票。并且会计计收入也按照100万元。但是应当按照300万元缴纳营业税，按照300万元缴纳营业税并不是说必须要300万的发票，在纳税申报表上体现300万作为计税依据即可。对于甲方房地产开发企业来说，实际收到了两类发票，一类是建筑安装发票，另一类是材料发票，其购买的材料只要取得符合规定的发票就可以按照规定进行扣除。税收文件，一直没有在甲方的角度来说允许 做甲方供材，因为在税收处理的角度上，对于甲方而言，是否甲方供材不影响其营业税的缴纳及所得税的缴纳。因此税收政策从乙方的角度来规定。
　　这里特别要注意的是，如果开具300万元的建安发票，又扣除100万元的材料发票，就会出现重复扣除的情况。
　　③扣缴义务人？甲方是否属于法定扣缴义务？
　　<营业税条例>第十一条 营业税扣缴义务人：
　　（一）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人
　　（二）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。
　　<非居民承包工程作业和提供劳务税收管理暂行办法>
　　国家税务总局令2009年第19号
　　第二十条　非居民在中国境内发生营业税或增值税应税行为而在境内未设立经营机构的，以代理人为营业税或增值税的扣缴义务人；没有代理人的，以发包方、劳务受让方或购买方为扣缴义务人。
　　对于乙方建筑公司未按照规定缴纳甲方供材环节的税收，甲方已经不是营业税法定扣缴义务人，是不应该承担什么责任的。税务机关处罚的是乙方,不是甲方。
　　④纳税人？乙方的税是否可以转嫁甲方？
　　一项应税劳务，由谁来纳税，国家税收法律、法规都有具体明确的规定。即使甲方和乙方在签订建筑工程承包合同时规定税金由甲方缴纳，也不能改变纳税人是乙方的事实。甲供材的营业税纳税人永远是乙方。
　　根据《税收征管法实施细则》第3条规定，“任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效，税务机关不得执行，”“纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效”。
　　根据《合同法》第五十二条第（五）款“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同为无效经济合同的规定，您公司与业主在签订合同时规定由业主缴纳税金违背了税收法律、法规规定，故此合同不具有法律效力。因此，乙方承包的工程应纳的营业税金，只能由乙方缴纳而不能转嫁由甲方缴纳。
　　4、未取得全额发票的，可以预提合同总金额的10％
　　国税发【2009】31号文第三十二条  除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但*6不得超过合同总金额的10％
　　这里有个问题需要注意：房地产企业完工年度未取得全额发票的，允许按照合同额的10%预提，这里的合同额按照分合同计算，还是总合同计算呢?
　　根据国税发[2009]31号文件第三十二条规定，应按照合同总金额计算。如某公司某项目(属于同一成本核算对象)有两个出包合同，一个合同为600万元，另外一个合同为400万元，其中600万元的合同已经取得全额发票，400万元的合同未取得发票。在计算计税成本时，可以按照700万元在税前扣除，即按照总合同金额1000万元预提100万元。
　　4、建安成本要在普通住宅和非普通住宅合理分摊。
　　四、基础设施建设费。
　　指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
　　需要注意的是园林绿化等园林环境工程费不属于配套设施，国税发[2009]31号文件规定，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。但是，国税发[2009]31号文件件第27条明确，园林绿化等环境工程费属于开发产品计税成本中的基础设施建设费，而不属于公共配套设施费。因此，园林绿化费用不允许预提税前扣除。
　　园林绿化等园林环境工程费税法也没有规定必须按照建筑面积对园林进行分摊，企业可以自行按照占地面积法、建筑面积法、工程概算法等办法进行分摊扣除。
　　五、公共配套设施费。
　　指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
　　1、产权归开发商所有的配套设施，要单独核算成本。
　　国税发[2009]31号文第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
　　(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
　　(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
　　配套设施的权属一直是税务检查的重点，特别是产权归开发商所有的会所，要单独核算成本，在做汇算清缴的时候一定要纳税调增。
　　2、国税发[2009]31号文第十八条 规定， 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应
 　　　　
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