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丽江实务税务技巧：房地产企业汇算清缴完全攻略(九)

来源： 高顿网校 2014-09-12
　　高顿网校友情提示，*7丽江实务税务技巧相关内容房地产企业汇算清缴完全攻略(九)总结如下：
　　到完工标准，当月就要必须结转收入和成本，而是在第二年汇算清缴结束前结转成本就可以了。
　　这里有个问题：房地产企业当年建安工程已经发生（房屋当年已峻工，部分已出售），但当年底前未取得建安发票，次年汇算清缴期内取得发票，是否可计入汇算年度的建安成本呢？
　　根据（国税发[2009]31号）第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
　　第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
　　因此，房地产企业在计算成本核算终止日前取得的发票均可以计入汇算年度计税成本。
　　3、房地产企业会计确认收入、结转成本的时点与税法有差异
　　会计确认收入的条件一般是：（1）商品房实物移交手续 ，（2）取得了买方付款证明 。一般来说，会计都是在确认收入的同时结转成本。而税法的规定是在签定合同的时候确认收入，在完工的时候结转成本。这样，无论是确认收入还结转成本，会计都比税法慢。因此，房地产在做汇算清缴时，一定要按税法的规定提前确认收入和结转成本，否则，如果完工了也不结转成本，仍然按预计毛利率征税，未来将面临补税、滞纳金、处罚的风险。
　　（三）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定进行确认。
　　（四）对当期应计入开发产品成本中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，注意会计和税法的差异。
　　1、直接成本：可以直接计入该成本计算对象，如：某一项目支付的地价款，建安成本，以及能分别核算可资本化的利息费用等。
　　2、间接成本：如多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清对象的公共配套设施费（有小区内的幼儿园，医院等），需要按发生地点或者用途加以归集，待结转时选择一定的方法分配后计入有关成本计算对象的费用：最常用的方法有面积分摊法。
　　3、共同成本：主要有由多个成本对象共同负担并按一定比例进行分摊的成本，如：分期开发一次购入的土地所支付的价款。
　　（五）对当期已完工成本对象的计税成本进行结算，并按房地产主管部门核定的可售面积计算其单位工程成本。
　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积。
　　这里的积单位工程成本是包括发产品计税成本与未销开发产品的计税成本，暂时还不要配比结转成本。
　　问题：可售面积如何确定？已实现销售面积如何确定？
　　1、建房(1995)第517号 文件规定了商品房销售面积测算的一般标准，在实践中要看房管局测绘大队的测绘面积，销售面积以测绘面积为准。
　　2、国税发〔2001〕142号：总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
　　需要注意的是，计算单位工程成本时，不能人为扣除拆一还一的销售面积，致使单位工程成本加大。
　　3、国税发[2005]172号规定，面积计算，不按套内面积。要注意总可售面积要同销售部门进行核对。
　　开发成本在各期之间一般都是按照建筑面积分摊为主，转入开发产品再转入主营业务成本时是按照可售面积来进行分摊， 可售面积是可以销售的房产，建筑面积含不可销售的配套的公共建筑， 两者是有区别的。
　　可售面积=  建筑面积—不参与公摊的建筑面积，
　　不应分摊的共有建筑面积包括：
　　1、从属于人防工程的地下室、半地下室。
　　2、供出租或出售的固定车位或专用车库。
　　3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。
　　（ 六）计算销售成本（注意要配比结转成本）
　　对当期已实现销售的可售面积，按其单位工程成本计算出已销产品开发产品的计税成本，并在当期纳税申报时进行扣除。
　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。
　　（七）对前期已完工开发产品本期应负担的成本费用按已销开发产品和未销开发产品进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除
　　（八）成本调整（二次分摊）
　　属于成本对象完工后发生的开发成本，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，
　　1、首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，
　　2、然后再将由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
　　开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用其直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有4种。
　　第三部分：期间费用的扣除及资产的税务处理
　　一、工资薪金
　　1、允许在税前扣除的工资是指在一个纳税年度内实际发放的工资。
　　在会计处理上，预提的工资计入成本费用，因此，税前扣除工资与会计核算有差异，税务上采取了收付实现制，会计上采取的是权责发生制。企业在汇算清缴期间实际发放的工资，不得计入上年的工资支出予以扣除，而应计入实际发放的当年在税前扣除。
　　例如， 2010年12月的工资如在2011年1月发放，不能在2010年度汇算清缴时扣除，而应在实际发放的年度即2011年扣除。
　　2、关于工资薪金总额问题
　　《实施条例》第四十、四十一、四十二条所称的“工资薪金总额”，是指企业按照本通知*9条规定实际发放的工资薪金总和，不包括企业的职工福利费、职工教育经费、工会经费以及养老保险费、医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。属于国有性质的企业，其工资薪金，不得超过政府有关部门给予的限定数额；超过部分，不得计入企业工资薪金总额，也不得在计算企业应纳税所得额时扣除。
　　3、职工雇佣关系条件
　　职工的含义，必须同时符合两个条件
　　（1）《中华人民共和国劳动合同法》第十条
　　建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。
　　已建立劳动关系，未同时订立书面劳动合同的，应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。    用人单位与劳动者在用工前订立劳动合同的，劳动关系自用工之日起建立。外籍人员可以将《就业证》、《专家证》视同劳动合同。
　　(2) 足额缴纳社会保险。
　　财政部 国家税务总局关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知财税[2007]92号
　　五、享受税收优惠政策单位的条件
　　（三）为安置的每位残疾人按月足额缴纳了单位所在区县人民政府根据国家政策规定的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险和工伤保险等社会保险。
　　七、有关定义
　　（三）本通知所述“单位在职职工”是指与单位建立劳动关系并依法应当签订劳动合同或服务协议的雇员。
　　因此，劳务人员（临时劳务工或劳务派遣工）的费用不属于税法上工资薪金范畴，只能凭劳务发票税前扣除，不作为“三费”扣除基数。
　　二、利息费用的扣除
　　1、利息费用，在开发产品完工前，应计入有关房地产的开发成本。在开发产品完工后，应计入财务费用。
　　国税发〔2009〕31号）第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，
 　　　　
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