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邵通实务税务技巧：房地产企业汇算清缴完全攻略(十)

来源： 高顿网校 2014-09-12
　　高顿网校友情提示，*7邵通实务税务技巧相关内容房地产企业汇算清缴完全攻略(十)总结如下：
　　可直接在税前扣除。
　　《〈企业会计准则第17号———借款费用〉应用指南》规定，符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。这类存货通常需要经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态。这就是说，从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在开发产品完工前，应计入有关房地产的开发成本。在开发产品完工后，应计入财务费用。
　　2、企业向个人支付利息支出的税前扣除应该注意的问题：
　　（1）企业向个人支付利息支出必须取得合法的凭证依据。
　　《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函【2009】777号），《发票管理办法》第二十一条规定：所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。同时，第二十二条规定：不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。
　　《营业税暂行条例实施细则》第十九条： 条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证(以下统称合法有效凭证)，是指：
　　(一)支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
　　另外，《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函[1995]156号）规定，贷款属于“金融保险业”税目的征收范围，贷款是指将资金贷与他人使用的行为。不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营业税。自然人因贷款取得利息收入属于经营活动，应按“金融保险业”税目征收营业税。
　　（2）个人股东也属于关联方，同样受比例限制。
　　财税［2008］121号规定：
　　一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。
　　企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：
　　(一)金融企业，为5：1；
　　(二)其他企业，为2：1。
　　个人也属于关联方 。《企业所得税法》第四十一条 企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。
　　《企业所得税法实施条例》第109条　关联方，是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人：
　　（一）在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系；
　　（二）直接或者间接地同为第三者控制；
　　（三）在利益上具有相关联的其他关系。
　　（3）同期同类贷款利率包括浮动利率吗？
　　《企业所得税法》第三十八条　企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：
　　（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；
　　（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。
　　要这里要同期同类贷款利率是包括浮动利率，但是，不能超过金融机构同期、同档次贷款利率（不含浮动）的4倍。
　　中国人民银行关于取缔地下钱庄及打击高利贷行为的通知
　　银发[2002]30号
　　二、严格规范民间借贷行为。民间个人借贷活动必须严格遵守国家法律、行政法规的有关规定，遵循自愿互助、诚实信用的原则。民间个人借贷中，出借人的资金必须是属于其合法收入的自有货币资金，禁止吸收他人资金转手放款。民间个人借贷利率由借贷双方协商确定，但双方协商的利率不得超过中国人民银行公布的金融机构同期、同档次贷款利率（不含浮动）的4倍。超过上述标准的，应界定为高利借贷行为。
　　虽然同期同类贷款利率是应该包括浮动利率，但是，目前有许多税务局只认可基准利率，因此，房地产企业一定要遵守当地税务局的规定。
　　3、集团统借统还关联方借款问题。
　　房地产公司统一向银行借款，提供给公司内其他项目公司(均是法人企业)使用，项目公司按照银行利率向公司支付利息，是否允许税前扣除？
　　根据国税发[2009]31号文件规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。但是企业集团必须符合规定的条件。根据《企业集团登记管理暂行规定》，企业集团应当具备下列条件：1.企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有5家子公司；2.母公司和其子公司的注册资本总和在1亿元人民币以上；3.集团成员单位均具有法人资格。
　　集团统借统还关联方借款需要什么凭证税前扣除  ？
　　财税字[2000]7号规定： 中小企业为解决融资困难，往往由其主管部门或所在企业集团的核心企业统一向金融机构贷款并统一归还。经研究，现明确如下：
　　一、为缓解中小企业融资难的问题，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位(简称统借方)向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位(包括独立核算单位和非独立核算单位)，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。
　　二、统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。
　　由于集团统借统还关联方借款按金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税，因此可以凭协议、资金划拨凭证就可以税前扣除了，不需要开具发票。
　　4、售后回购与售后回租的产生的利息不可以税前扣除。
　　（1） 售后回租
　　《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）规定，融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
　　注意，国家税务总局公告2010年第13号规定售后回租不征税是有条件的，注意“将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业”这个条件，这里的经批准是指按商建发[2004]560号规定：根据国务院办公厅下发的商务部“三定”规定，原国家经贸委、外经贸部有关租赁行业的管理职能和外商投资租赁公司管理职能划归商务部，今后凡（财税[2003]16号）中涉及原国经贸委和外经贸部管理职能均改由商务部承担。外商投资租赁公司的市场准入及行业监管工作继续按照商务部的有关规定执行。也就是说出租方属于经商务部批准的从事融资租赁的企业，出售方即承租方可以按国家税务总局公告2010年第13号的规定不征增值税、营业税、融资利息作为财务费用税前列支；出租方属于未经商务部批准的从事融资租赁的企业，出售方即承
 　　　　
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