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毕节实务税务技巧：房地产企业汇算清缴完全攻略(十一)

来源： 高顿网校 2014-09-12
　　高顿网校友情提示，*7毕节实务税务技巧相关内容房地产企业汇算清缴完全攻略(十一)总结如下：
　　租方要按国税函【2007】603号文、国税函[2008]576号规定征收营业税、企业所得税，承租人支付的属于融资利息的部分，不能作为企业财务费用在税前扣除。
　　（2） 售后回购
　　国税函[2008]875号
　　（三）采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。
　　售后回购的会计与税法差异 本来基本没有了。
　　会计：售后回购，是指企业在销售资产的同时又以合同的形式约定日后按一定价格重新购回该资产。 售后回购业务从本质上看是一项融资业务，且在形式上的销售发生后，一般仍然保留对资产的控制权与管理权，因而不符合销售确认的条件，在会计核算中不确认收入。回购价格大于原售价的差额，应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。会计导航：http://www.kj968.cn
　　国税函2008]875号规定：采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。
　　1、 2008年1月1日,某房地产企业将房屋销售给乙企业，销售额5000万元，合同约定2年后回购，回购价格6000万元。
　　（1）销售：
　　借：银行存款5000
　　贷：应付帐款5000(确认为负债)
　　(2)2008年——2009年每年年底：
　　借：财务费用500
　　贷：应付帐款500
　　税务处理：年度汇算清缴时纳税不需要调增应纳税所得额500万元（假定不超过当年银行同期利率。
　　（3）回购年度（2010年）
　　借：应付帐款6000
　　贷：银行存款6000
　　但是，房地产企业目前禁止返本销售、售后包租，售后回购与售后回租的产生的利息不可以税前扣除。
　　《*6人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚。
　　6、企业对外投资时资金不足，向银行借款，此笔借款产生的借款利息能否企业所得税税前扣除，是否需要资本化？
　　根据《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》(国税函[2009]312号)文件规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。投资者资本金到位，企业因对外投资资金不足而发生的借款费用，且符合国家有关税收规定的，允许税前扣除。
　　7、把资金占用费筹划成为违约金的做法不可取
　　例如，甲公司于2008年拿地皮一块，由于资金紧张，欲与乙公司合作开发，约定由乙公司出资2000万投入甲公司，并已甲公司名义开发，后由于种种原因，合作失败，经协商，甲公司同意支付乙公司150万元作为损失赔偿。甲公司可否凭合作协议、损失赔偿协议、付款记录在所得税前扣除150万呢？
　　违约金是税务稽查的重点。如果经稽查认定所谓的违约金实质是资金占用费，将会被补营业税，滞纳金和罚款。
　　三、广告宣传费、业务招待费与会议费
　　（一）广告宣传费
　　1、广告费与业务宣传费支出标准。
　　《企业所得税法》第8条，《企业所得税实施条例》第44条：不超过当年销售（营业）收入15％，超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除
　　（1）发生：按权责发生制原则属于当期负担的广告宣传费，不管支付在当期支付，可以在当期扣除。超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
　　（2）符合条件：
　　广告费支付对象应当具有从业资质。
　　2、房地产企业没有收入年度的广告费、业务宣传费及业务招待费的处理
　　原来的国税发[2006]31号文第八条规定：
　　新办开发企业在取得*9笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费 ,可以向后结转,按税收规定的标准扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度。该政策业务招待费的规定已经结束
　　2008年1月1日以后，广告费、业务宣传费仍然可以向后结转；但是，房地产企业在没有收入的年度不能扣除业务招待费，也不可以向后结转，也不能进开办费。
　　《企业会计准则――应用指南》附录（管理费用）明确开办费的核算范围：包括筹办人员职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等，开办费的核算范围并没有包括业务招待费。
　　3、 广告费业务宣传费扣除基数问题：
　　根据国税函[2009]202号的相关规定，企业在计算业务招待费、广告费和业务宣传费等费用扣除限额时，其销售（营业）收入额应包括《实施条例》第二十五条规定的视同销售（营业）收入额。
　　4、从事股权投资业务的企业广告费和业务宣传费都不可以扣除。
　　国税函[2010]79号规定：对从事股权投资业务的企业（包括集团公司总部、创业投资企业等），其从被投资企业所分配的股息、红利以及股权转让收入，可以按规定的比例计算业务招待费扣除限额。
　　注意国税函[2010]79号仅是对业务招待费作出规定，并没有对对广告费和业务宣传费作出规定，因此，广告费和业务宣传费不可以扣除。
　　5、特别要注意的是，房地产企业发生的广告费、业务宣传费必须要取得服务业发票，不能取得建筑安装业发票。广告公司如果按服务业要交5%营业税，另外还要交3%的文化建设费，综合税率8%；广告公司如果按建筑安装业只交3%的营业税，有5%的税率差。所以，广告公司喜欢提供建筑安装业发票给房地产企业。如果房地产企业接受了广告公司提供的建筑安装业发票，税务机关可能作如下处理：
　　《发票管理办法》第四十一条　违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收违法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款1倍以下的罚款。
　　（二）业务招待费
　　与企业生产经营有关的企业外部人员的交通费用能否据实在所得税前扣除？
　　根据《企业所得税法》规定： 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。有关的支出是指与取得收入直接相关的支出。合理的支出是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。
　　因此，企业负担与本企业生产经营有关的客户的交通、食宿等费用，如果符合业务招待费范畴的，相关支出可以在业务招待费中列支。
　　（三）会议费
　　企业通过旅行社组织的与取得收入有关的合理的会议费，要确保其真实性，主管税务机关要求提供证明资料的，应能够提供证明其真实性的合法凭证及相关材料，否则，不得在税前扣除。会议费证明材料应包括：会议时间、地点、预算、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。
　　四、“三费”的扣除
　　（一）职工福利费
　　职工福利费要注意以下几个问题：
　　1、税法将通讯补贴排除在职工福利费范围之外.
　　财企[2009]242号
 　　　　
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