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揭阳实务税务技巧：房地产企业商铺包租销售中的税务问题探讨(二)

来源： 高顿网校 2014-09-12
　　高顿网校友情提示，*7揭阳实务税务技巧相关内容房地产企业商铺包租销售中的税务问题探讨(二)总结如下：
　　使用税、耕地占用税、契税若干问题的解答》【成地税发（1994）第8号】规定，对转租房屋的转租人，因产权不属转租人，对转租人所得的租金收入，不应再征房产税。
　　《大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关问题的通知》【大地税函（2006）149号】第三条规定：关于转租房屋是否征收房产税问题：对转手出租房屋所取得的租金收入，不缴纳房产税。
　　湖南省地方税务局湖南省地方税务局关于房产税土地使用税几个政策问题的通知【湘地税发[2001]18号】规定：对房屋承租人将住房转租所取得的租金收入，应区分不同情况缴房产税：对继续用作住宅用房的，税率减按4%；对改作他用（如作经营用房，门面等），税率按12%。计税依据仍按湘地税发（94）007号文件执行。湘地税发（94）007号文规定，对房屋承租人将房屋转租，所取得的租金收入，暂按其转租的租金收入扣除支付给原出租人租金后的差额计征房产税；过去已按全额征收的，不再予以退还已征的房产税。
　　[1996]黔地税二字第18号：“转租取得的租金色收入征收房产税。计税依据为转租房屋的租金收入减去承租租金差额部分。税率为12%。
　　（3）企业所得税
　　房屋转租收入应计入企业的应税所得，对应的成本、费用和税金可以税前扣除。房屋转租所得作为房地产企业经营所得的一部分，缴纳企业所得税。
　　（4）印花税
　　转租环节与商户签订的房屋租赁合同，还应按应按财产租赁合同计税贴花，税率为千分之一，税额不足一元的，按一元贴花。
　　（二）业主/投资者
　　1、契税
　　在包租销售过程中，业主/投资者作为房屋的承受方，法理上有契税的纳税义务，计税依据为房屋成交价，税率为3—5%。前段时期国家为了促进房地产企业的健康发展，对个人首次购买普通住房，出台了契税的优惠政策，但由于商铺投资大多既不是首次购买，也不是普通住宅，很难套用契税的优惠政策。
　　2、营业税及附加
　　业主/投资者收到的开发企业支付的包租租金，应按租赁业缴纳营业税，还要缴纳根据实际缴纳的营业税计算缴纳城建税和教育费附加。尽管财税〔2000〕125号文规定，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，但由于商铺非居民住房，故营业税率仍为5%。
　　3、房产税
　　按照现行房产税的规定，业主/投资者作为对外包租商铺的产权所有人，其取得的租金收入或相当于租金的收入，按租金的12%计算缴纳房产税。尽管财税〔2000〕125号文规定，对个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂减按4%的税率征收，但由于商铺非居民住房，故房产税率仍应为12%。
　　3、个人所得税
　　业主/投资者收到的开发企业支付的包租租金，还应按财产租赁所得的相关规定缴纳个人所得税。依据国税发[1994]89号文的规定，纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。财税[2008]24号文规定，对个人出租住房取得的所得可减按10％的税率征收个人所得税。
　　4、印花税
　　印花税对签订合同的双方征收，业主/投资者购买商铺签订的商品销售合同，应按产权转移数据缴纳印花税，税率为万分之五，与开发商签订的商铺包租合同，应按财产租赁合同计税贴花，税率为千分之一。
　　五、包租销售经营风险的规避
　　包租销售涉及的债权债务关系复杂，包租期限长，经营变数较大，很容易引起欺诈、资金链条断裂、无法达到许诺的收益、引发债权债务纠纷等问题。为了规避这种经营的上风险，房地产企业可以成立一个关联公司——租赁经营公司，专门从事包租和转租业务。由于租赁经营公司属于三产行业，注册资金最低3万元即可成立，不仅设置门槛较低，而且不用进行经营资质的前置审批。一旦经营不善，即可考虑申请破产。设立租赁经营公司*5的好处是可以在房地产企业和包租之间增加一道防火墙，即使包租和转租出现重大变故也不会殃及主业。
 　　　　
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