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台州实务税务技巧：房地产企业营业税政策汇总解析(二)

来源： 高顿网校 2014-09-12
　　高顿网校友情提示，*7台州实务税务技巧相关内容房地产企业营业税政策汇总解析(二)总结如下：
　　土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
　　（2）房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方按“转让无形资产”征税；对合营企业则按“销售不动产”税目征收营业税。
　　（3）房屋建成后，如果双方按一定比例分配房屋，则对甲方向合营企业转让的土地，先按“转让无形资产”征税；对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
　　八、关于房产开发企业委托包销商售房如何征税
　　根据《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（国税函[1996]684号）文，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业——代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。另据《江苏省地方税务局转发<国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知>的通知》（苏地税函[1997]009号）文，房产开发企业在合同期内委托包销商承销房屋，其取得的售房款，均应按“销售不动产”计征营业税。对其支付给包销商的手续费，不得从计税营业额中扣除。
　　九、关于纳税人销售不动产退回的有关征税问题
　　纳税人销售不动产过程中发生“销货退回”行为，经主管税务机关核准，可将退付款项直接冲减当期应纳营业税的营业额。但不能冲抵其他应税项目的计税营业额。
 　　　　
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