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兰州会计税务实务：错漏百出的税务筹划(二)

来源： 高顿网校 2014-09-15
        高顿网校友情提示，*7兰州会计税务实务相关内容错漏百出的税务筹划(二)总结如下：
　　售价呢？实际结算金额往往与预算金额、合同金额相去甚远；房屋售价也往往与早期估计有较大出入。
　　三、利用分散收入进行税收筹划
　　房地产企业销售不动产必须缴纳营业税、城建税及附加、企业所得税和土地增值税等，如何合理、合法地分散收入是能否降低税负的关键。分散收入的方法包括将能够单独处理的部分从整个房地产中分离出来，以及在不考虑印花税和企业所得税的情况下分多次签订售房合同。
　　例4：大华房地产公司出售一幢总售价为1500万元的房屋，该房屋经过简单装修并配备了相应设施，按税法规定，房地产开发业务允许扣除的金额为600万元，增值额为800万元（900万吧？）。根据上述条件，大华公司的纳税情况如下：
　　土地增值税增值率=800÷600×100%=133%，
　　则土地增值税=800×50%-600×15%=310（万元）；
　　营业税=1500×5%=75（万元）；
　　城建税及附加=75×10%=7.5（万元）；
　　所得税前收益=1500-600-75-7.5-310=507.5（万元）。
　　若采用将该房屋的出售分为两个合同的税收筹划方式，*9个不包含装修费用的房屋出售合同中，房屋售价为1000万元，允许扣除的成本为550万元，属于房地产销售合同，需缴纳营业税、城建税及附加和土地增值税；第二个合同为房屋装修合同，装修费用为500万元，允许扣除的成本为50万元，属于提供装修服务合同，需缴纳营业税和城建税及附加，不需缴纳土地增值税。此时，大华公司纳税情况如下：
　　土地增值税的增值率=450÷550×100%=81.8%，
　　则土地增值税=450×40%-550×5%=152.5（万元）；
　　出售房屋应纳营业税=1000×5%=50（万元）；
　　城建税及附加=50×10%=5（万元）；
　　装修收入应纳营业税=500×3%=15（万元）；
　　所得税前收益=（1000-550-152.5-50-5+500-50-15-1.5）=676（万元）。
　　经过税收筹划，大华公司税收利益增加了168.5万元（676-507.5）。
　　税务风险：
　　1、营业税
　　国税函[1998]53号《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》规定：“纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条关于‘纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用’的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列人房屋售价，按‘销售不动产’税目征收营业税。”
　　2、契税
　　国税函〔2007〕606号《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》明确：“房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。”
　　3、土地增值税
　　《土地增值税暂行条例》第五条规定：“纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入”，装修费和房屋销售款都需要全部作为转让收入。
　　★ 如果需要通过拆分装修的方式筹划，装修费用必须通过关联装修公司收取，而且要计算总体税负，因为装修成本在计算土地增值税时是可以加计扣除的，拆分出去不见得总体税负降低。
　　四、利用设立独立销售公司进行税收筹划
　　房地产开发企业可以通过设立独立核算的销售公司负责房地产销售，这种分立扩大了土地增值税、营业税及企业所得税的税收筹划空间。
　　例5：大华房地产开发公司原计划以1500万元出售商品房（以下均不考虑加计扣除20%的条件，不考虑印花税及企业所得税），扣除项目金额为900万元，增值额为600万元，由此可知增值率为66.7%，其纳税情况如下：
　　土地增值税=600×40%-900×5%=195（万元）；
　　营业税=1500×5%＝75（万元）；
　　城建税及附加=75×（7%+3%）=7.5（万元）；
　　所得税前收益=1500-900-195-75-7.5=322.5（万元）。
　　若进行税收筹划，即设立独立核算的销售子公司，由大华公司首先将商品房以1000万元的价格出售给销售公司，销售公司再以1500万元的价格对外销售，其纳税情况如下：
　　大华公司
　　土地增值率=（1000-900）÷900×100%=11.1%，不缴纳土地增值税。
　　营业税=1000×5%=50（万元）；
　　城建税及附加＝50×10%＝5（万元）：
　　所得税前收益＝1000-900-50-5=45（万元）。
　　销售公司
　　土地增值率=（1500-1000-25-2.5）÷（1000＋25＋2.5）×100%＝46%，
　　则土地增值税＝472.5×30%＝141.75（万元）；
　　营业税=（1500-1000）×5%＝25（万元）；
　　城建税及附加＝25×10%=2.5（万元）；
　　所得税前收益=1500-1000-25-2.5-141.75=330.75（万元）。
　　在此案例中，大华公司及其销售公司共实现利润375.75万元，通过设立销售子公司比原销售计划多实现净利润53.25万元（375.75-322.5）。
　　税务风险：
　　1、大华公司将成本900万元的房屋以1000万元的价格卖给销售公司，销售公司再以1500万元卖给消费者。*9环节关联交易价格明显不合理。税务筹划要讲究“度”。
　　2、大华公司将卖给销售公司，销售公司要按3%~5%的税率缴纳契税。
　　这样，考虑契税和设立销售公司的各种费用后，基本上没什么收益了，操作不好可能还增加企业的成本。
 　　　　
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