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贵阳会计税务实务：土地增值税的筹划方案

来源： 高顿网校 2014-09-15
        高顿网校友情提示，*7贵阳会计税务实务相关内容土地增值税的筹划方案总结如下：
　　甲公司原为一家乡镇企业，成立于1956年，经过50余年的发展，已成长为集生产、加工、销售、科研开发和投资为一体，拥有职工20000余人，年营业收入超过160000万元的大型企业集团，技术水平和经营规模均居同行业领先地位。
　　1996年为了和市场接轨，建立现代企业制度，甲公司以其所拥有的生产设备、房屋建筑物投资成立乙股份有限公司，全面承接其生产加工、销售和科研开发。甲公司仅拥有土地使用权，转变为单一功能的投资公司。2009年1月，出于区域战略布局的考虑，甲、乙公司与A集团进行重组，甲、乙公司分别将所拥有的土地使用权、房屋建筑物及附着物、机器设备等转让给A公司（非股权转让）。甲公司取得土地使用权所支付的金额为2700万元 （无其他扣除项目），转让价格为11000万元，乙公司房屋建筑物的转让价格为18140万元。甲公司如何转让土地使用权使得所承担的税负最低。
　　方案一：直接转让土地使用权
　　根据重组方案，甲、乙公司分别将所属的土地使用权、房屋建筑物及附着物直接转让给A集团。转让过程中所承担的税费分别由甲、乙公司承担。则该转让行为甲公司应缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税和土地增值税如下：依据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十款的规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”
　　应缴纳营业税：（11000-2700）×5%=415（万元）
　　应缴纳城建税、教育费附加：415×（7%+3%）=41.5（万元）
　　应缴纳印花税：11000×0.5‰=5.5（万元）
　　依据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
　　转让土地使用权扣除项目合计：2700+415+41.5+5.5=3162（万元）
　　土地增值额：11000-3162=7838（万元）
　　土地增值额占扣除项目的比例：7838/3162≈248%
　　应缴纳土地增值税：7838×60%-3162×35%=3596.1（万元）
　　应缴纳企业所得税：（11000-2700-415-41.5-5.5-3596.1）×25%=1060.48（万元）
　　综上，甲公司转让该土地使用权应纳税费合计为5118.58万元；转让利润为3181.42万元；总体税负率为46.53%。
　　方案二：甲公司收回房屋建筑物后再转让
　　因土地使用权属于甲公司，地上房屋建筑物属于乙公司，甲公司可以通过收回地上房屋建筑物再一并转让给A集团的筹划方案降低税负。即乙公司以18140万元的价格将房屋建筑物转让给甲公司，因其转让价格不变，所以缴纳的各项税费不变，不会增加乙公司的税收负担，但对于甲公司而言，其转让行为由原来的单纯转让土地使用权改变为转让土地使用权和地上建筑物及附着物，转让成本由2700万元增加至20840元，转让价格由原来的11000万元增加至29140万元，土地增值额不会发生 太大变化，土地增值率下降，适用税率降低。A集团受让价格不变，亦不会增加A集团的负担。则甲公司应缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、契税和土地增值税如下（政策依据略）：
　　甲公司受让乙公司的房屋建筑物应缴纳契税。
　　应缴纳契税：18140×4%=725.6（万元）
　　应缴纳营业税：（29140-20840）×5%=415（万元）
　　应缴纳城建税、教育费附加：415×（7%+3%）=41.5（万元）
　　应缴纳印花税：18140×0.5‰+29140×0.5‰=23.64（万元）
　　转让土地使用权扣除项目合计：20840+725.6+415+41.5+23.64=22045.74（万元）
　　土地增值额：29140-22045.74=7094.26（万元）
　　土地增值额占扣除项目的比 例：7094.26/22045.74≈32%
　　应缴纳土地增值税：7094.26×30%=2128.28（万元）
　　应缴纳企业所得税：（29140-20840-725.6-415-41.5-23.64-2128.278）×25%=1241.50（万元）
　　综上，甲公司转让该土地使用权应纳税费合计为4575.51万元；转让利润为3724.49万元；总体税负率为41.6%。
　　结论在上述方案中，方案二与方案一相比较，节税543.07万元，税负下降4.93%；显然经过筹划后的方案二优于方案一，但方案二要历经两次转让，一方面会增加文中所分析的契税和印花税，同时也会增加运作成本，甲公司应充分考虑各影响因素，提前确定转让方案，以期获得*5的税收收益。
 　　　　
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