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洛阳会计税务实务：房地产开发企业各主要税种的纳税筹划(二)

来源： 高顿网校 2014-09-16
        高顿网校友情提示，*7洛阳会计税务实务相关内容房地产开发企业各主要税种的纳税筹划(二)总结如下：
　　51号
　　8、关于印发《委托代征土地增值税管理办法》的通知    京地税二[1996]351号
　　9、市地税局转发国家税务总局、建设部《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》和国家税务总局、国家土地管理局《关于土地增值税若干征管问题的通知》的通知     1996年9月24日 京地税二[1996]407号
　　10、土地增值税若干征收管理问题的补充通知        京地税二[1996]431号
　　11、国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知      国税发[1996]48号
　　12、关于土地增值税若干征管问题的通知   国税发[1996]4号
　　13、关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知  京财税[1997]198号
　　14、关于对旧城改造成片开发转让房地产征免土地增值税政策和征管问题的通知        京财税[1997]1435号
　　15、转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知          京财税[1999]1201号
　　16、财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知        财税字[1999]210
　　17、关于简化我市土地增值税办税规程的通知        京地税二[1999]308号
　　18、关于部署我市土地增值税改变纳税地点工作的通知      京地税二[1999]309号
　　19、转发北京市人民政府关于同意调整本市国内单位土地增值税纳税地点有关问题的批复的通知     京地税二[1999]324号
　　21、北京市地方税务局印发关于房地产开发企业清算土地增值税附送专项审计报告的管理办法的通知   京地税地[2002]305号
　　22、北京市地方税务局转发国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知     京地税地〔2002〕398号
　　23、关于房地产开发企业清算土地增值税附送专项审计报告的管理办法
　　23、国家税务总局关于房地产开发企业清算土地增值税款时附送专项审计报告的批复（国税函【2002】512号）
　　24、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税问题
　　25、北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知             京地税地〔2003〕73
　　26、北京市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知        京地税地〔2003〕653号
　　27、北京市“九五”住宅建设标准
　　28、土 地 增 值 税 审 计 报 告
　　29、土地增值税纳税鉴证说明
　　二、筹划要点
　　我们知道，税款筹划的具体对象包括纳税总额和纳税时点，即税款总额的合理减少和纳税义务发生时间的时点后延。下面我们根据以上列举的法规所规定的内容，结合房地产开发企业的经营特点，从纳税总额和时点两方面进行探讨。
　　1、纳税时点后延的筹划
　　我们先了解一下国家税务总局和北京市地方税务局对土地增值税预征政策的历史和现状，有助于我们理清筹划的思路，详见下表。
　　北京市土地增值税预征规定的变化
　　分析项目  时段物业类型法规依据预征比例 （销售额的%）计税单位汇算时间
　　1994-1996.06.05所有征税对象《暂行条例》没有具体的预征规定以“项目”为单位，规定不明确“项目”竣工，办理结算后
　　1996.06.05-1996.09.24宾馆、饭店、办公、写字楼 公寓、别墅、非普通标准住宅《关于土地增值税若干征收管理问题的通知》3明确指出“按单位工程（栋号）计算缴纳”年度结利后一个月内和项目竣工清算后2个月内，清算期限3年
　　2
　　普通标准住宅0.5
　　其他1
　　1996.09.25-1999.06.11宾馆、饭店、办公、写字楼转发国家税务总局、建设部《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》和国家税务总局、国家土地管理局《关于土地增值税若干征管问题的通知》的通知普通标准住宅暂缓预征，其他同上同上同上公寓、别墅、非普通标准住宅普通标准住宅
　　其他
　　1999.06.11-2002.12.31同上同上同上同上取消年终结利后汇算清缴，调整为项目竣工清算后2个月内，清算期限3年
　　2003.01.01-2003.12.31同上 《北京市地方税务局关于认真做好土地增值税征收管理的通知》普通标准住宅仍然暂缓预征，其余统一调整为1同上同上
　　2004.01.1起宾馆、饭店、办公、写字楼《关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知》1同上项目销售率达到可销售总面积的85%，即可申请清算
　　公寓、别墅0.5
　　非普通标准住宅、普通标准住宅、0
　　其他1
　　从表中可以看到：
　　1）预征税款的政策变化极为频繁。侧面要求我们不仅要及时预测以后政策变化的方向，而且需要与税务部门保持良好的外联关系，及时了解可能或已经发生的变化。其实，良好的外部关系也是纳税筹划得以顺利实施的重要方面。
　　2）依物业类型的不同，2004年始预征率分为3个不同的档次：1%、0.5%、0。
　　3）项目全体竣工清盘前，税款的汇算是由企业“申请”的。
　　4）另外，需要说明的是，送交税务部门备案的材料中，只在“立项批文”及“预售许可证”中可以见到“物业类型”的种类，并且，除了“普通标准住宅”在《北京市“九五”住宅建设标准》中有具体的指标规定外，其他政府部门均未对“别墅、公寓、非普通标准住宅、其他”等物业类型作出具有法律意义的规定。
　　5） 《暂行条例》规定的对土地成本的分摊方法有三种：按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊、或按建筑面积计算分摊、按税务机关确认的其他方式计算分摊。
　　6） 　由于在项目整体竣工结算前即可以申请汇算，但在实际汇算时，应该分摊到申请汇算项目的成本费用不一定全部发生，（如基础设施、配套设施、开发间接费用等），按照权责发生制的会计原则，可以进行合理预提。
　　另外，土地增值税是以“项目”作为计税主体，“项目”的间接成本和费用可以跨项目分摊，汇算时间是在“竣工清算后”；而企业所得税是以“企业”整个经营主体作为征税主体，征税对象是 年度企业所经营的所有项目的税前利润的汇总，是以“年度”为时间尺度计算的。
　　综上所述，除纯粹销售符合《北京市“九五”
 　　　　
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