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许昌会计税务实务：房地产开发企业各主要税种的纳税筹划(三)

来源： 高顿网校 2014-09-16
        高顿网校友情提示，*7许昌会计税务实务相关内容房地产开发企业各主要税种的纳税筹划(三)总结如下：
　　住宅建设标准》的普通标准住宅并且该住宅按照《暂行条例》的规定所计算的增值率不超过20%免于征收土地增值税外，销售其他类型的不动产均可以就“纳税时点”进行筹划。可用于筹划的节点主要有：
　　A、利用物业类型概念的不明确性，在项目前期办理立项批文、规划许可证、预售许可证时等前期工作时，注意尽量避免在文件上出现“饭店、写字楼、别墅、商住”等不能免征、减征土地增值税的字眼，可以使用概念较广泛的“住宅”。为以后向税务机关申请免予预征创造条件；
　　B、利用对销售不同物业类型实行不同预征率的规定，在向税务部门报备项目材料及申报时，可以合理地调整相关内容，以使整体预征率最低。因为，项目设计的更改是正常的经营行为，报备资料与实际建设情况不一致是正常现象。而且，在年度中间少申报预征税款不构成《征管法》所规定的“偷税”要件；
　　C、利用相关规定对汇算时间的模糊规定，企业可以比较实际预征税款额和预计汇算额的大小，确定申请汇算的a1时间；
　　D、利用相关规定对汇算“项目”的模糊规定，可以对构成项目整体的各个栋号进行组合，选择整体税负最小的a1组合，在财务核算时缩小或扩大“项目”概念，成本核算对象可以是单栋、多栋或项目整体。注意不同预征率的单项不能不能构成一个组合。在选择以多栋或项目整体作为计税对象时，财务在建安成本的帐务核算时，注意以与计税对象相对应的决算作为入帐依据，该决算是以计税对象为整体编制的，而不是独立栋号单独决算的汇总。目的是避免税务机关对计税对象进行调整；
　　E、预提成本费用时，应当根据项目的实际情况，确定成本费用在时间上是前置还是后置，是多提还是少提（多提意味着成本费用前置，少提意味着成本费用后置）。这不仅影响纳税的时点，而且更多地影响到纳税总额。比如，先开发销售临街店面，后开发销售非临街住宅，应当多预计以后将要发生的配套费用，使临街店面承担较多的成本，非临街住宅承担较少的成本；
　　F、合理选择成本费用分摊的三种方法，确定使整体税负最低的分摊标准。比如，分摊高层写字楼与多层住宅的土地成本时，就应当选择以“建筑面积”做为分摊标准，将大部分土地成本摊进写字楼的成本，使写字楼的增值率较低。
　　G、利用相关法规对汇算时间没有硬性规定的缺陷，在项目实际应缴税款大于预征税款的情况时，可以无限长的延长汇算时间。
　　2、纳税总额的筹划
　　总额的筹划节点与时点的筹划节点基本一致。以下说说会计核算过程中影响纳税总额需要注意的技巧：
　　1）计税增值额的计算公式
　　计税增值额=销售收入-（取得土地使用权所支付的金额+土地征用及拆迁补偿费+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+公共配套设施费+开发间接费用）*（1+20%）-与转让房地产有关的税金-与房地产开发项目有关的、规定比例内的销售费用、管理费用、财务费用（以上减项称扣除项目金额）
　　增值率=计税增值额/扣除项目金额之和
　　应缴土地增值税额=计税增值额（非实际增值额）*适档税率（0、30%、40%、50%、60%）-速算扣除数
　　2）通过以上的计算，会计核算上的焦点是在满足内部管理需要的前提下，尽量降低“计税增值额”的数额：
　　A、销售收入：不要将代收的费用计入销售额；注意折扣的处理方法（在营业税中已经说明）；
　　B、在不违反税法规定的情况下，尽量扩大20%部分的计算基数，特别是“开发间接费用”与“管理费用”的划分；
　　C、利息支出：注意预计实际支付的利息与按5%比例计算的利息费用的比较，选择更大的一项作为扣除数。
　　总之，进行土地增值税的筹划，财务部门应当在项目的前期工作时就开始介入，在不影响项目建设审批的前提下，充分利用以上提到的方法。并在开发开始、纳税义务发生前，充分收集所有项目的资料，预先作好筹划，按照筹划的结果设置会计核算科目，核算经营成果，实现最理想的节税效果。
　　第三节  企业所得税的筹划
　　2003年国家税务总局83号文件的颁布，不仅大幅度提高了预售收入的利润率，而且对开发企业如何计征所得税做出了详细的规范，在很大程度上提高了房地产开发企业的实际税负。所以，合理筹划所得税的纳税义务发生时间和应纳税总额，显得尤为重要。
　　一、法规依据
　　1、所得税暂行条例及实施细则；
　　2、税收征收管理法；
　　3、国税发[2003]83号文件
　　4、北京市地方企业所得税税前扣除办法的通知
　　二、筹划的要点
　　所得税的在纳税时点的筹划与土地增值税是一致的。以下仅就所得税在纳税总额方面进行探讨。
　　1、利用法规对“成本核算对象”未做具体规定的空白点，若项目预计利润率高于预征点（15%），则扩大“成本核算对象”，拖延汇算时间，如以整个项目作为成本核算对象；若项目预计利润率低于预征点，则尽量缩小“成本核算对象”，争取尽早汇算，如以栋号为成本核算对象，实现用以前多预交的所得税抵交以后需要预交的所得税。
　　2、利用文件对土地成本、间接成本分摊方法的多样性（占地面积、建筑面积、工程概算等方法），及时估算不同物业类型可能形成的利润额，在利润额高的分项项目中多分配成本费用，在利润额低的分项项目中少分配成本费用，使企业总体税负最低（与土地增值税的筹划思路一致）；
　　3、利用文件对土地征补费、公共设施配套费、基础设施费在成本对象完工前后的不同处理规定，可以合理安排配套设施及基础设施工程的决算时间，在已销售项目利润较低的情况下，推迟决算时间，反之相反，合法调低总体税负；
　　4、利用文件在计算“单位工程成本”时对“总可售面积”没有规定的空白，企业可以根据项目的实际情况，在设计面积、建筑面积、实测面积中选择最有利的成本分摊依据，合法调低总体税负。
　　5、同一项目分期先后滚动开发的，经常会发生前面开发的产品已经销售，而整个项目的基础设施、配套设施等尚未全部竣工的情况。此时，基础设施、配套设施建设费根据权责发生制原则可以依预算预提并分摊，少摊或多摊也是调节项目利润的方法之一。
　　6、另外，待摊费用的分摊方法、固定资产的折旧方法、汇总管理费、银行借款外的其他借款的利息支出等，也是减少税前利润的方法，应当注意利用。
　　最后，纳税筹划的实施是一个系统的工程，不是仅仅依靠财务部门就能够独立完成的，它需要企业内部各部门的紧密合作。而且，税务筹划的基本点介于合法与违法之间，在实际工作中还需要取得税务部门的默许，所以，与税政科（税务局负责解释税收法规的科室）在专业上的及时沟通并保持良好的工作关系，也是纳税筹划得以顺利实施的关键。
 　　　　
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