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红河哈尼族彝族自治州会计税务实务：房地产企业流转税与所得税的统筹筹划

来源： 高顿网校 2014-09-16
        高顿网校友情提示，*7红河哈尼族彝族自治州会计税务实务相关内容房地产企业流转税与所得税的统筹筹划总结如下：
　　例：A房地产公司与B投资公司联合竞拍土地，总价8000万元，双方各占50%。A先把50%的土地使用权作为开发商业楼盘设施自用，待开发完后交由B投责，B公司无开发资质，必须收购A公司的股权，约定在收购时，A公司已经开发完成的商业设施留归自己，不被投资公司收购。2007年底，A公司商业楼盘顺利开发完成，转作固定资产6000万元。
　　A公司实行了免税改组，A决定将6000万的商业资产分离给现有的控股公司C，在分立6000万的商业资产的同时分立承担负债5000万，以净资产1000万全部做为对C公司的股权增资，增加对C公司的实收资本。B公司按A所剩的净资产进行收购。
　　在所得税方面主要考虑了“免税分立改组”。
　　税法规定，分立企业在支付给被分立企业或其股东的变换价款中，除分立企业的股权以外的非股权支付额不高于股权票面价值的20%的，经税务机关审核确认，被分立企业可不确认分离的资产的转让所得或损失，不计算所得税。由于A公司分离的1000万净资产全部用于增加现有分立企业C的股权，没有取得任何非股权支付额，可不确认A公司分离的6000万资产的转让所得。
　　在营业税方面主要
　　考虑以不动产投资可以不缴纳营业税的规定。“自2003年1月1日起，以不动产投资入股。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”由于A公司将资产全部用于投资，与接受投资方C公司参与利润分配，共同承担风险，所以6000万元资产所有权转让也不缴纳营业税。
　　在契税方面
　　A房地产公司将6000万的资产转移到自己的控股公司C后，没有缴纳企业所得税、营业税，节省了税收成本，但由于C是A的控股公司，两者的投资主体并不完全相同，所以契税并不能免交，A公司分离了6000万的资产，C公司要缴纳6000×4%＝240万的契税，如果A公司在免税分立改组的情况下，采取新设立分公司方式分立，将新设立的分公司的注册资本按股份比例分给A公司原来的股东，则被分立公司与分立公司主体一致，则不但仍然符合所得税免税改组和营业税免税的规定，而且契税也免了。
 　　　　
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