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南昌会计税务实务：房地产业税收优惠政策集锦(一)

来源： 高顿网校 2014-09-17
        高顿网校友情提示，*7南昌会计税务实务相关内容房地产业税收优惠政策集锦(一)总结如下：
　　土地增值税：
　　1、法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税：(条例第8条)
　　(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%;
　　(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
　　2、因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。(细则第11条)
　　财税［2006］31号：关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题
　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
　　3、财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知
　　文号:财税字［1995］48号
　　一、关于以房地产投资、联营的征免税问题
　　对于以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。（但对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或是对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。参见财税［2006］21号）
　　二、关于合作建房的征免税问题
　　对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
　　三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题
　　在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
　　五、关于个人互换住房的征免税问题
　　对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
　　4、从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。（财税[2008]137号）
　　5、加计扣除：对从事房地产开发的纳税人，可以取得土地使用权所支付的金额，与房地产开发成本计算的金额之和，按税务机关规定的加计扣除标准计算扣除。
　　6、财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知
　　文号：财税[2006]21号
　　颁布时间：2006-03-02     执行时间：2006-03-02
　　内容摘录：
　　一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题
　　《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
　　在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。
　　五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
　　对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）*9条暂免征收土地增值税的规定。（本文自2006年3月2日起执行。）（注：苏财税[2007]45号转发）
　　营业税
　　1、财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知
　　文号:财税[2000]125号
　　内容摘录：
　　一、对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。
　　二、对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。
　　三、对个人租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。
　　本通知自2001年1月1日起执行。凡与本通知规定不符的税收政策，一律改按本通知的规定执行。
　　2、国家税务总局关于个人出租商住两用房征税问题的批复
　　文号：国税函[2002]74号
　　内容摘录：
　　为了配合住房制度改革，建立和管理好我国住房租赁市场秩序，鼓励个人将多余住房出租，以满足一部分人特别是中低收入者对住房需求，财政部和总局联合下发的《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》中第二条：“对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收”的规定，具体含义是：对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，其应缴纳的营业税暂按3%的税率征收，房产税暂按4%的税率征收；对于居民住房出租后用于生产经营的，其缴纳的营业税仍应按5%的税率征收，房产税按12%的税率征收。你局应按上述政策规定解释，对个人出租商住两用房的，根据出租后房屋的实际用途确定相应的房产税、营业税税率计征房产税、营业税。
　　个人所得税
　　1、财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知
　　文号:财税字［1999］278号
　　内容摘录：
　　一、根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。
　　二、个人出售自有住房的应纳税所得额，按下列原则确定：
　　（一）个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。
　　（二）个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。
　　已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
　　经济适用住房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
　　（三）职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。
　　三、为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：
　　（一）个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。
　　（二）个人出售现住房后1年
 　　　　
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