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昆明会计税务实务：重点税源2013自查提纲（房地产行业自查提纲）(三)

来源： 高顿网校 2014-09-22
        高顿网校友情提示，*7昆明会计税务实务相关内容重点税源2013自查提纲（房地产行业自查提纲）(三)总结如下：
　　定期减免税期限（包括先进技术企业和产品出口企业的再减半征收企业所得税期限）内，如果企业生产性业务收入占全部业务收入的比例低于50％，则该年度是否超政策享受减免税待遇。
　　3.分别计算定期减免税期限和亏损弥补期限的检查。一是由于分期建设分期投产经营、合并、追加投资等原因，导致分别计算定期减免税期限和亏损弥补期限的，其各期的收入、成本费用等核算是否清楚、准确；二是分别适用的定期减免税期限是否准确；三是不同税收待遇亏损的弥补是否准确。
　　4.有分支机构的企业适用所得税税率的检查。一是分支机构适用的所得税税率是否准确；二是总机构或者负责汇总纳税的机构本身不从事生产业务的，其所适用的企业所得税税率是否与其生产机构的适用税率一致；三是处在沿海经济开放区、经济技术开发区和高新技术开发区等特定区域内的企业，是否有“区内注册，区外经营”的问题。
　　5.定期减免税期间转换的检查。重点检查由免税期进入减半期或由减半期进入全额征税期的企业，期间计算是否准确。
　　6.其他税收优惠的检查。所享受的基础项目投资、特定项目投资、再投资退税、购买国产设备投资抵免企业所得税等税收优惠是否符合规定。
　　（六）其他
　　1.与关联企业之间的购销业务是否按独立企业之间的业务往来作价的。是否存在通过原材料高进和产品低出，向境外关联企业转移利润的情况。是否存在以管理费、特许权使用费、商标使用费等名目向境外控股公司支付巨额费用的情况。是否在所得税优惠期满后，与享受优惠的其他境内关联企业之间存在转移产品销售、劳务和费用等情况。
　　2.获利年度与亏损弥补是否合法，有无人为调节利润而在年度之间多转少转成本，特别对*9年获利年度情况进行审查，有无人为地推迟获利年度。一是弥补数额是否准确；二是弥补期限是否准确；三是有无经过税务审计、检查已经调整过的亏损额仍然按原先的亏损数额申报弥补。
　　3.预提所得税。是否发生预提所得税的相关业务以及已申报的预提所得税是否符合规定。
　　四、个人所得税
　　（一）未通过“应付工资”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。
　　（二）为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。
　　（三）以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否未代扣代缴个人所得税。（交通补贴、通信补贴如果所在省制定了税前扣除标准的，在标准限额内的部分可免征个人所得税）
　　（四）以发票报销方式套取现金，发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否未代扣代缴个人所得税。
　　（五）支付债权、股权的利息、红利时是否未扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。
　　（六）房地产销售人员取得销售佣金是否未并入工资、薪金，代扣代缴个人所得税。
　　（七）为管理人员购买住房，支付房款，是否未并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。
　　（八）各种促销活动向客户赠送礼品，是否未代扣代缴个人所得税。
　　（九）其他
　　五、土地增值税
　　除上述营业税、企业所得税里已涉及问题外，还应注意检查：
　　（一）对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。
　　（二）是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。
　　（三）是否不按规定确定土地增值税的清算单位。
　　（四）是否不按规定进行成本费用分摊。
　　（五）是否不按规定从开发成本中分离并归集利息支出，将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。
　　（六）清算后又销售或有偿转让的房地产，是否未按规定进行纳税申报。
　　六、土地使用税
　　（一）已征用未开发的土地是否未按规定申报缴纳土地使用税。
　　（二）土地等级和使用税额变更后是否未及时调整纳税申报。
　　（三）开发用地在开发期间是否未按规定计征土地使用税。
　　（四）未销售的商品房占用的土地是否未按规定缴纳土地使用税。
　　七、契税
　　（一）出让方式取得国有土地使用权，是否未按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。以协议方式出让的，契税计税价格里是否未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式出让的，契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费。
　　（二）以划拨方式取得的土地使用权，后经批准改为出让方式取得使用权的，是否补缴契税。
　　（三）以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否未按规定缴纳契税。
　　（四）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权，是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格，缴纳契税。
　　（五）承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权，是否未按规定缴纳契税。
　　（六）分期支付方式取得的土地使用权，是否未按合同规定的总价缴纳契税。
　　（七）竞价土地使用权尚未办理产权，直接再转让的，是否未按规定申报缴纳契税。
　　八、房产税
　　（一）自行建造的自用房产交付使用后，是否长期挂“在建工程”，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。
　　（二）是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未做收入。
　　（三）与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否未增加计税房产原值。
　　（四）新建和购置的房产是否未从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。
　　（五）国有企业进行清产核资过程中房屋价值重估后的新增价值，是否未按照有关规定申报缴纳房产税。
　　（六）自用、出租、出借本企业建造的商品房，是否未按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。
　　九、印花税
　　（一）各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。是否将应税凭证划为非税凭证，漏缴印花税；是否应纳税凭证书立或领受时不即行贴花，而直到凭证生效日期才贴花纳税。
　　（二）房屋销售（预售）合同、银行借款合同、建筑安装合同、建筑材料购销合同、租赁合同、广告合同等是否按规定足额缴纳印花税。有否混淆合同性质，从低适用税率或擅自减少计税依据，未按全部所载金额计税。
　　（三）2006年11月27日之后签订的土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，是否未按规定申报缴纳印花税。
　　附：房地产开发业相关税收政策
　　1.《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号文）
　　2.《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号文）
　　3.《 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号文）
　　4.《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号文）
　　5. 《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）
　　6. 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号 ）
 　　　　
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