房地产开发企业稽查案例分析

该单位为私营有限责任公司，经营范围：房地产开发。租赁房屋办公。

该单位开发建设“A公寓”和“B广场”，“A公寓”2010年10月取得建设工程规划许可证,2011年3月取得建筑工程施工许可证,2011年11月取得预售许可证，至2013年12月31日已销售19462.39平方米。“B广场”2011年7月取得建设工程规划许可证， 2011年8月取得建筑工程施工许可证,2012年10月取得预售许可证，可售面积16179.64平方米，至2013年12月31日已预售3595.40平方米。

对该单位的纳税风险进行了检查：1、同一属期纳税人报送的房地产收据信息中“金额”栏合计额大于本期《营业税纳税申报表》中"应税收入"额，经核对2013年4月至6月少申报收入24773626.00元,为城阳地税查补税款后该单位账务调整所致,2013年10月至12月少申报收入3650000元,该收入在2013年9月已申报。2、企业所得税管理费用变动异常，在检查情况中反映。3、2013年1至12月房地产预收账款预缴企业所得税异常,该单位2013年企业所得季度申报过程中,将预收账款全额计入收入,按预收账款的80%预估成本,将剩余20%作为利润进行纳税申报,造成季度企业所得税申报错误。4、城镇土地使用税问题，在检查情况中反映。

（一）印花税

签订借款合同，未缴纳印花税。

(二)城镇土地使用税

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条、第三条、第四条规定，应补缴2013年10月1日至12月31日城镇土地使用税8092.33元。

（三）契税

2010年4月取得 “A公寓”面积15301平方米和“B广场”面积8067平方米的土地使用权,出让价款分别为52330560.00元、32155062.00元， 2013年8月“A公寓”因建筑面积增加715.77平方米，补缴土地出让金1631955.60元，2010年10月20日青岛市规划局建设工程规划许可“A公寓”建设规模33637.00平方米，2013年7月18日“A公寓”房屋实测面积34226.28平方米。2011年1月25日青岛市规划局建设工程规划许可“B广场”建设规模20777.00平方米，青岛市人民政府《关于城市基础设施配套费有关问题的通知》青政办发【2002】88号文件规定收费标准为建筑面积每平方米275元，“A公寓”应缴纳配套费9412227.00元（34226.28×275），“B广场”应缴纳配套费5713675.00元（20777.00×275）。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》*9条、第二条、第三条、第四条、第五条和《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税【2004】134号文件规定， “B广场”应补缴2010年契税171410.11元（32155062.00+5713675.00）×3%-964652.00】。“A公寓”应补缴2013年契税159510.16元.

合计应补缴契税合计330920.27元。

(四)企业所得税

1、“A公寓”开发成本

由某集团有限公司承建的“A公寓”1-7号楼土建和装饰工程结算审定工程造价35490982.02元，某集团有限公司开具工程结算发票35490982.02元，该公司将其中的1530982.02元列“B广场”开发成本，应调至“A公寓”开发成本1530982.02元。

该单位“A公寓”账载开发成本167802417.12元，2013年结转营业成本133461304.82元，“A公寓”1-7号楼审定工程造价中已包含工程材料费，该公司将自购用于“A公寓”1-7号楼材料列开发成本，应调减“A公寓”开发成本10054223.63元。

2、职工教育经费

支付职工培训费列管理费用。在管理费用列支职工教育经费经费471475.20元。

2013年支付职工工资总额851591.73元，准予扣除职工教育经费21289.79元（851581.73×2.5%），应调增2013年应纳税所得额450185.41元（471475.20-21289.79）。

3、调减项目

2013年补缴印花税3250.00元、城镇土地使用税8092.33元,应调减2013年应纳税所得额11342.33元。

应补缴2013年企业所得税162431.75元。

注意：《中华人民共和国契税暂行条例》第四条*9款规定契税的计税依据：“国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，未成交价格。”《条例细则》第九条规定，“条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。”财税〔2004〕134号文件*9条第二款规定：以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包含在内。该条将契税计税依据进一步细化明确，市政建设配套费（后来统称城市基础设施配套费）作为契税计税依据。青岛市财政局、青岛市国家税务局、青岛市地方税务局2010年联合下发文件青财源〔2010〕2号第三条中明确“将我市基础设施建设配套费计入土地出让计契税税额。上述政策自2010年4月1日起执行。《山东省契税征收规定》（山东省人民政府令2013年第258号）第四条规定，“土地使用权出让、出售及房屋买卖，其契税计税依据为合同确定的价格以及由承受方实际支付的超出合同的全部价款。”

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