内含报酬率的计算公式：IRR=r1+[(r2-r1)/(|b|+|c|)]X|b|。公式中：IRR内含报酬率；r1为低贴现率；r2为高贴现率；|b|为低贴现率时的财务净现值绝对值；|c|为高贴现率时的财务净现值绝对值；b、c、r1、r2的选择在财务报表中应选择符号相反且最邻近的两个。
内含报酬率的计算需要分情况来讨论，具体如下：
1、当每期租金（NCF）相等，则直接计算出年金现值系数，然后查年金现值系数表，再运用内插法计算出折现率。 2、当每期租金（NCF）不相等，则需先采用逐步测试法，再运用内插法计算出折现率。即，估计一个折现率来计算净现值；如果净现值为正数，应提高折现率进一步测试，直到找到租金净现值与租赁本金接近的折现率，即为租率内含报酬率。
3、Excel中的IRR函数法，语法是IRR（values，guess），Values为数组或单元格的引用，包含用来计算返回的内部收益率的数字。Guess为对函数IRR计算结果的估计值。用法，先将租赁期内的现金流量在Excel中列出，然后选中存放计算结果的单元格内插入IRR，根据系统给出IRR函数的提示对话框，在“values”栏将表示现金流量的数值所在的单元格全部选入，点击确定即可得出计算结果。 内含报酬率假设了再投资收益保持不变并等于内含报酬率，这可能会错误地认为一项投资的盈利性。另外，如果现金的流入流出在投资期内有多次转换，那么内含报酬率的意义便会削减，甚至产生多于一个满足计算的报酬率，此时，使用内含报酬率已经没有了意义。
尽管内含报酬率有一定的局限性，但是由于其计算简单，方便比较，在实际应用中仍然为一个非常重要的指标，有兴趣的可以留意一下市场上的一些投资计划书，基本都会披露测算的内含报酬率。
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