经营性物业融资租赁类似于分期付款租入，它因为企业资金周转紧张无法直接购入该资产而租入的，租期较长，租期结束后一般情况下此资产已无实用价值，承租方会将该资产购入，该资产的风险和价值完全转价到承租方，所以应该确认为企业的资产。

一、什么是经营性租赁

我们先来捋一捋租赁--融资租赁、经营性租赁的概念。

租赁，是指一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。按出租人的会计处理从起租日将租赁划分为融资租赁（Financial Leasing）和经营性租赁（Operating leasing，又称经营租赁）两个类别，换句话说，除了融资租赁以外的租赁都是经营性租赁，除了经营性租赁以外的租赁都是融资租赁。要理解具体哪些租赁是属于经营性租赁，哪些租赁是属于融资租赁，我们来看看《企业会计准则第21号-租赁》中是如何划分的。

我国《企业会计准则第21号-租赁》中是这样描述的，融资租赁是指实质上转移了与租赁物所有权有关的几乎全部的风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移；通常具有以下一种或多种情形的租赁归类为融资租赁：

1、租赁期届满，租赁资产所有权转移给承租人；2、租赁开始日就可以合理确定承租人将行使购买选择权且购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相比足够低（一般低于公允价值5%）；3、租赁资产所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用年限的大部分（大于75%）；4、租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值（大于等于90%）5、租赁资产特殊，只有承租人专用。（新修订的准则中增加了3项模棱两可的分类，此处不述。）

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