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德勤：营改增利好商业地产，具体政策设计是焦点

来源：汇通网 2016-03-16

四大会计师事务所之一德勤华东区间接税主管合伙人高立群周二(3月15日)在德勤全球税务大会媒体专访会上表示，新增不动产投资被纳入抵扣，这将鼓励企业投资、购入并持有商业地产，对从事商业地产的房地产企业来说，也便于它把税负传递给下家，因此房地产营业税改增值税(营改增)利好商业地产。

但其也表示，房地产行业增值税税率基本确定为11%，由于此前房地产行业采用5%的营业税税率，因此营改增后房地产企业担心税负上升。但国家承诺所有行业税负只减不增，房地产营改增具体政策如何设计因此成为企业关注焦点。

其同时指出：“影响房地产企业税负增减有几个重要方面。比如，房地产企业融资的时候进项税能否抵扣？房地产企业的土地成本能否抵扣？对于存量房地产，过渡期政策如何处理？”

其进一步称，增值税应该会保留以前营业税税收优惠政策。因为营改增原则上是保证纳税人税负只减不增，这主要体现在过渡期把营业税优惠政策平移到增值税上，因此二手房营业税优惠政策会自然过渡到增值税上，因此二手房交易改缴增值税基本上不会对自然人带来什么影响，也不会对二手房交易市场产生大的影响。

2016年政府工作报告提出，全面实施营改增，从今年5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

这意味着从今年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业近1000万户纳税人将被纳入营改增，增值税将全面替代营业税，已在中国实行了二十余年的营业税退出历史舞台，而持续了四年多的营改增也将正式收官。

国家税务总局局长王军近日在人民大会堂“部长通道”上公开表示，此次营改增首次涉及自然人缴纳增值税情形，比如二手房交易。自然人如何缴纳增值税、税负会否增加广受关注。

在楼市去库存的大背景下，国家鼓励居民自住和改善性住房需求，个人住房转让税收优惠政策力度加大。比如，2015年个人普通住房转让免征营业税年限由5年降至2年，2016年初则将免征营业税范围扩至非普通住房。

在上述媒体专访会上，德勤中国税务及商务咨询业务领导合伙人表示，在当前财税改革中，税收法治化是一大关键：在当前热议的个人所得税改革方面，一大难点是技术层面和执行层面，另外还存在个税价值定位问题，如何使个税做到公平，且整个税制完整、合理和协调是另一大难点。

此前也有专家表示，要实行综合与分类相结合的个人所得税制度，必须具备一定的基本条件，并建立相应的制度；这包括建立个人所得税纳税人识别号码，加快建立个人收入和财产信息系统和提升税收征管能力和水平。

另外，税务部门将由面向扣缴单位的管理转为直接面向自然人的管理，这对税务部门的征管能力提出了很大挑战，税收征管能力和水平亟待提高。

针对当前跨国企业尤其是中国“走出去”企业关心的税基侵蚀和利润转移(BEPS)项目实施，德勤全球税收政策领导人贝克(Albert Baker)称，BEPS项目15项行动计划中，第13项行动计划中的分国别实施报告将*8在各国落地；这将让各国税务机关全面掌握跨国企业信息，一些企业也担心这会被税务机关用于查核企业所得税等其他目的；但BEPS对跨国企业*5的影响还是转让定价领域。

德勤中国华东区税务主管合伙人郭心洁称，在转让定价方面，中国“走出去”的企业面临的挑战比外国的跨国企业更大。中国“走出去”的企业是否有一个合理的定价政策，以及这个政策能否落实；中国企业急需寻求比较全面、遵守投资国的法律法规的政策，并建立有效的监控制度。

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