亲爱的学员您好

　　根据《财政部　国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)所附《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》的规定个人将购买不足2年的住房对外销售的按照5%的征收率全额缴纳增值税个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的按照5%的征收率全额缴纳增值税个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

　　办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国家税务总局　财政部　建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)的有关规定执行。

　　案例一西安某户将购买不足2年的住房对外销售取得出售住房收入420万元。

　　按原营业税计税方法计算

　　应纳营业税额=420×5%=21万元。

　　按改征增值税计税方法计算

　　应纳税额=含税销售额÷(1+5%)×5%

　　应纳增值税额=420÷(1+5%)×5%=20万元

　　案例二西安某户将购买已3年的普通房对外销售取得出售住房收入200万元由于符合免征条件无论是按之前的a营业税计税方法还是按改征增值税计税方法均免征营业税或增值税。