不动产证券化（Real Estate Securitization）：是指在事实和法律上均不可移动的物权。其具体范围包括土地、建筑物和添附于土地和建筑物上的定着物等。除了物理上的不可移动性外．不动产最主要的特征是其数量上的稀缺性和价值上的依附性。
 
　　比如，土地的价值最初仅依其出产物的价值来计算。即根据其出产物的现金，来判断土地价值的大小。随着工业化进程的发展．土地的使用方式渐呈多样性。其不但可以用来耕种．还可以用来建设住宅、厂房、商店等其它建筑物。因此。判断土地价值的观念发生了相应变化．土地价值具有了依附性。随着经济和法往 制度的发展．当今社会人们已不再完全依其使用方式．而是依其流通中的价值量来衡量土地的价值。此外．因不动产具有极度稀缺性和不可再生性．故其不但现时价值较高．而且总恪呈现出升值的趋势。正是基于不动产的上述特性．以投资和回报利率为基本价值杠杆的证券化制度，才得以在不动产领域内繁衍生长。

 
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