万达斥500亿造广州*5旅游城 关键是平衡现金流


　　据《每日经济新闻》记者日前了解，万达集团将斥资500亿元在广州市花都区打造国内一线城市首座万达文化旅游城，这也是广州有史以来*5型的旅游项目之一。
 
　　在多位业内人士看来，随着国内商业地产趋于饱和，与万达广场相比，万达文化旅游城业态由于更强调体验式消费，不仅有利于降低电商冲击，也能成为公司提升估值的一个重要因素。但由于项目前期需要巨额资金投入，如何平衡好现金流成为万达面临的*5挑战之一。
 
　　记者了解到，除了传统的商业、住宅、酒店业态外，广州万达文化旅游城建成后将拥有一座可容纳500人的室内滑雪场、规模超过香港迪士尼的超大型主题乐园等。
 
　　“国内商业地产供过于求越来越严重，加上电商对线下的零售冲击，单纯依靠万达广场的模式开疆拓土也将越来越困难。”楚睿商业策划营运机构董事长黄文杰向记者表示。
 
　　戴德梁行商业地产部主管及高级助理董事伍林向记者表示，类似的业态在欧美国家已经流行了多年，且不乏成功案例。
 
　　辉立证券分析师陈耕认为，文化和旅游是未来数年内政府重点扶持的产业，且行业的发展空间更大，投资者也愿意给予更高的估值。
 
　　根据万达商业地产发布的招股书显示，截至今年上半年，万达集团在哈尔滨、南昌、青岛、合肥、无锡等7个城市拥有八座在建的万达文化旅游城，总投资额逾3250亿元。按照万达集团董事长王健林的设想，预计在2020年万达将彻底实现转型，文化旅游将成为支柱产业，届时来自房地产的收入将低于50%。
 
　　黄文杰认为，万达文化旅游城前期需要沉淀大量资金，但文化旅游业态的资金回笼速度较慢，万达如何实现现金流的平衡是关键。
 
　　对此，王健林曾透露，万达文化旅游城资金来源于三个渠道，自有资金、银行贷款和一部分物业预售。记者了解到，万达文化旅游城内均拥有相当比例的商铺与住宅物业，这部分物业预售回笼的资金将补给到后续的文化和旅游项目建设中。
 
　　黄文杰认为，万达文化旅游城可通过先行发展旅游业带动周边发展，从而提升土地和房地产的价值，进而通过房地产销售回笼资金投入到后期开发。“万达文化旅游城未来还可以引入合适的金融工具，比如说像华侨城那样以门票收益实现资产证券化提前回笼资金，从而实现现金流平衡减轻资金压力”。

 
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