在错失了阿里巴巴之后，港交所终于等来了万达商业地产，或将成就今年*5规模的IPO。
　　尽管9月16日所披露的万达商业地产上市招股书未提及融资额度，但综合目前各界较为乐观的预测数据，万达商业地产上市后市值将进入港股房地产板块的*9梯队，可以比肩长江实业和新鸿基等老牌香港本地房地产商，远超华润、万科、碧桂园等一批大陆已赴港上市房地产商。
　　万达商业地产然而对于港交所来说，万达商业地产的到来绝不仅仅是引入一个国内房地产行业的巨无霸，相反，万达商业地产获得较之于普通住宅地产商更高估值，更多是基于其所构建的特殊商业模式下，拥有内增性和外延式的双重增长模式。
 
　　是万达商业 不是万达地产
　　今年年初以来，已经先后有9家房地产公司登陆港交所，3月份，阳光100中国在港交所主板挂牌上市；随后6月份，万科完成B转H股登陆港交所；紧接着在7月初，国瑞地产完成港股上市。
　　“国内房地产公司目前还是以住宅地产为主，相对香港的老牌商业房地产公司，销售的毛利率和净利率都较低，因此很难在港股有一个较高的估值。”华南一家券商的房地产行业分析师对记者分析道。
　　从数据上来看，万科和国瑞置业今年中期的销售净利率在10%到12%之间，而阳光100中国的销售净利率只有2.5%，而同期，香港房地产公司太古地产和恒隆地产的销售净利率分别为43%和77%。
　　和现有住宅类房地产公司不同，万达商业地产更侧重于通过创新的商业模式来推动其各个板块之间的协同发展，其销售物业可以为投资物业和豪华酒店提供回笼资金，而投资物业和豪华酒店又可以提升销售物业的价值，此外从2013年下半年开始，万达商业地产已经开始推出万达城、万达茂等新一代产品，相对于第三代万达广场无论是体量上还是设施配备上都更具规模，未来更将目标锁定为丰富的文化中心以及世界级的旅游胜地，运营及商业管理的属性更加明显。
　　目前万达商业地产仅物业管理团队的人数就超过23000多人。
　　“万达集团作为万达商业地产的控股股东，其经营着院线、百货、文化旅游等不同类型的业务，这些业务相互之间会有一个强大的协同效应。”上述接受记者采访的行业分析师表示，包括前不久万达集团联手腾讯和百度成立电子商务公司，同样也意在通过对接互联网的线上资源来带动整个万达商业的线下消费和客流量。
　　而从财务数据上来看，2012年到2013年万达商业地产在持有投资物业上的收入增幅为39%，同时，投资物业占到公司整体收入的比例也在逐年上升，截止到2013年全年，这一比例已经达到13.5%。
 
　　背靠城镇化
　　按照目前外界的预测，万达商业地产最快可以在年底前完成上市，和这支刚刚登陆港交所的新股相比，到今年年底，香港老牌房地产公司恒隆地产已经上市整60年了，不到600亿港元市值的恒隆地产，却已经是香港恒生指数及恒生可持续发展企业指数成份股之一。
　　从上世纪90年代开始，恒隆地产开始进入国内市场，目前已经将恒隆广场引入到上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明和武汉等国内多座一二线城市，到今年上半年，来自内地的收入也已经占到其总体收入的43%左右。
　　从今年上半年的数据来看，恒隆地产来自香港的投资物业租金收入增幅只有7%，而同期内陆地区的投资物业租金收入增幅达到了14%，因此，每次陈启宗和媒体见面时，被问到更多的问题仍旧是恒隆地产在内地业务。
　　事实上，正是因为恒隆地产相对高端的定位也给其带来的了拓展上的困扰，首先，由于一线城市黄金地段的地价较高，三四线城市又缺乏消费力，因此，恒隆广场目前除上海之外，其余项目全部都布局在二线城市；此外，相对高端的定位使得其在土地储备、电子商务以及倡廉反腐等问题上都面临制约。
　　在一个成熟的资本市场，商业模式远比财务报表更吸引投资者。
　　相对于恒隆地产，万达商业地产具备了更高的可复制性，而这种可复制性源自于其独特的商业运营模式，其通过物业预售及销售提供资金，以达到开发投资物业酒店所预期的现金流需求水平，并可以平衡整个项目的整体经营现金流。
　　经营现金流的充盈支撑了万达商业地产在全国各地万达广场项目的快速扩张，截止到2014年6月末，万达商业地产在全国的112座城市已经拥有159座万达广场和8座万达城，其持有物业面积1684万平方米，此外，公司目前手中还拥有7676万平方米的土地储备。
　　而在行业分析师看来，万达商业地产这几年来在三四线城市的快速扩张，顺应了目前政府在城镇化建设上的政策，更为地方政府所欢迎。此前万达集团董事长王健林在解释万达广场在城镇化中的作用时表示，一个广场可以解决七八千人的就业，而一个广场里，有几百个商家，间接带来的制造业供应商会更多，这使得万达广场不仅仅是一个投资性房地产，而是一个产业支撑，这使得万达广场未来在拓展空间上，将走出现有商业地产在一二线城市的困局，更多的在三四线市场寻找机会。
　　显然，在港股房地产公司板块中，还没有一家类似于万达商业地产这样的公司。
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