存量房转让涉及到的税收政策详解

 
存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，是相对于增量房而言的。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房转让涉及到的税收问题一直是公众关注的焦点，为了方便纳税人掌握相关税收政策，笔者对此将做详细介绍。
 
营业税
 
根据《营业税暂行条例》的规定，在中国境内转让不动的单位和个人为营业税的纳税人，应该按照5%的税率缴纳营业税，同时依据财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)文件的规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，但是要提供购房时的发票才能扣除。 因此，应该以销售收入减去购入价额的余额作为营业税的计税依据，即应纳营业税额=(销售收入-购入价格)×5%。同时，还应按照规定缴纳城市建设维护税和教育费附加，应纳城市建设维护税=实际缴纳的营业税×税率;按纳税人所在地，分别规定为市区7%、县城和建制镇5%、其他地区1%。应纳教育费附加=应纳营业税×3%
 
印花税
 
《印花税暂行条例》规定，在我国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例规定缴纳印花税，产权转移书据是条例列举的应税合同。由于在转让房产时要签订房屋转让合同，因此应该按照规定缴纳印花税。应纳印花税=合同金额×0.05% 即按照合同金额的万分之五缴纳印花税。
 
土地增值税
 
在我国境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应依照本条例缴纳土地增值税。土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
 
1.增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%;
 
2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;速算扣除系数为5%;
 
3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;速算扣除系数为15%;
 
4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%;速算扣除系数为35% 。
 
由于转让的是使用过的房产，在计算土地增值税时应该按照下列方法：
 
(1)根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)文件规定，按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估费用可以在计算增值额时扣除。评估价格须经当地税务机关确认，因此，应该聘请当地税务机关认可的评估机构。
 
增值额=销售收入-扣除项目=销售收入-(评估价格+支付的土地价款+转让过程中的费用+转让过程中的税金及附加)
 
应纳土地增值税=增值额×税率-扣除项目×速算扣除数
 
(2)根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权支付的金额和房屋建设成本可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
 
增值额=销售收入-扣除项目=销售收入-(发票金额每年加计5%+转让过程中的费用+转让过程中的税金及附加)
 
应纳土地增值税=增值额×税率-扣除项目×速算扣除数
 
企业所得税
 
转让房产如果销售收入大于转让过程中发生的各项成本费用税金，应就超过部分缴纳企业所得税，税率为25%。
 
应纳企业所得税=[销售收入-(房屋购入价格+转让过程中发生的费用+转让过程中的发生的税金及附加)]×25%。

 
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