什么是买卖不破租赁？相关法律规定有哪些？-高顿教育

来源：高顿网校王惟烨

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王惟烨

ACCA、CPA

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问题解答:

买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，承受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

一、买卖不破租赁的例外情况是什么？

买卖不破租赁的四种例外情况是动产租赁、不动产抵押设定、查封的不动产、破产财产等，以上四种情况下，是不适用于买卖不破租赁的，根据相关法律规定，应当对相关情况进行合法的认定和处理。

1、动产租赁的限制适用。从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。

2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。

4、破产财产处理过程中的限制适用。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化；以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。

二、关于买卖不破租赁有如下法律规定：

最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定：出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第230条规定：出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。

法律依据：

《合同法》第二百二十九条

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《商品房屋租赁管理办法》

第十三条房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

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