知识点所属：此知识点处于初级会计职称经济法基础科目下第六章第四节，历年真题涉及到2013单选征税范围；2010多选。
考点指数：★★★★
土地增值税的概述
（一）征税范围
1.土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地的行为不征税。
2.土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。
3.土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对符合条件的以继承、赠与等方式“无偿转让”的房地产，不予征税。
（二）计税依据
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额。转让房地产的增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
1.应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2.新建房地产的扣除项目金额（4+1）
（1）取得土地使用权所支付的金额
①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。
②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。
（2）房地产开发成本
房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（3）房地产开发费用
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别按以下两种情况扣除：
①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但*6不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除。计算公式为：
允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为：
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
（4）与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（5）财政部确定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和，加计20%的扣除。
（5）财政部确定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和，加计20%的扣除。
（三）税率
1.土地增值税实行四级超率累进税率
（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
2.速算扣除法
（1）增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
（4）增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
（四）土地增值税应纳税额的计算步骤
1.计算转让房地产取得的收入（货币收入、实物收入、其他收入）
2.计算扣除项目金额
3.计算增值额=转让房地产的收入-扣除项目金额
4.计算增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
5.根据增值率确定适用的税率
6.计算应纳税额
（五）税收优惠
1.纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。
2.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
3.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
4.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
（六）土地增值税的纳税清算
1.纳税人“应当主动”进行土地增值税清算的情形
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
2.税务机关“可以要求”纳税人进行土地增值税清算的情形
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省级税务机关规定的其他情况。
土地增值税的试题
【例题·单选题】甲公司开发一项房地产项目，取得土地使用权支付1000万元，发生开发成本6000万元，发生开发费用2000万元，其中利息支出900万元无法提供金融机构贷款利息证明。已知，当地房地产开发费用的计算扣除比例为10%。根据土地增值税法律制度的规定，甲公司计算缴纳土地增值税时，可以扣除的房地产开发费用为（）。
A.2000-900=1100（万元）
B.6000×10%=600（万元）
C.2000×10%=200（万元）
D.（1000+6000）×10%=700（万元）
【答案】D
【解析】财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×所在省、自治区、直辖市人民政府规定的扣除比例。因此，甲公司可以扣除的房地产开发费用=（1000+6000）×10%=700（万元）。
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