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房地产不同经营方式收入确认

来源： 高顿网校 2014-02-01
　　一、建筑业收入确认的相关规定
　　1、《国家税务总局关于营业税若干征税问题的通知》（国税发[1994]159号）：关于建筑业纳税义务发生时间问题规定如下：
　　按照《中华人民共和国营业税暂行条例》（以下简称条例）第九条规定，建筑业营业税纳税义务发生时间为：
　　（1）实行合同完成后一次性结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为施工单位与发包单位进行工程合同价款结算的当天；
　　（2）实行旬末或月中预支、月终结算、竣工后清算办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；
　　（3）实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为各月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；
　　（4）实行其他结算方式的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为与发包单位结算工程价款的当天。
　　2、《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》（1994年2月4日[94]财法字第003号）：第五十四条纳税人应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。
　　纳税人下列经营业务的收入可以分期确定，并据以计算应纳税所得额：
　　（1）以分期收款方式销售商品的，可以按合同约定的购买人应付价款的日期确定销售收入的实现；
　　（2）建筑、安装、装配工程和提供劳务，持续时间超过一年的，可以按完工进度或完成的工作量确定收入的实现；
　　（3）为其他企业加工、制造大型机械设备、船舶等，持续时间超过一年的，可以按完工进度或者完成的工作量确定收入的实现。
　　二、营业收入要根据不同经营方式具体确认
　　一般说来有以下方式：
　　（1）对房地产开发企业开发的土地及商品房，在所有权移交后将结算账单提交给买方并得到认可时，即确认为营业收入的实现，
　　（2）代建房屋及代理其他工程在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位验证后，即确认为营业收入的实现；
　　（3）出租房屋时，承租方根据合同规定，在付租日期交纳了租金后，出租方即确认为营业收入的实现；
　　（4）以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款，确认为营业收入的实现。
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