看美新法印等国如何限制外资购房来源：国际金融报作者：魏红欣日期：2008-02-25字号[ 大 中 小 ] 随着国家六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的出台，坊间盛传已久的限制外资炒房传闻终于得以证实。中国作为全球最有吸引力的新兴市场之一，加上外界对人民币升值趋势的预期，外资大量涌入国内房地产业，造成国内房地产行业过热和房价虚高，为了本国房地产市场的良性发展，限制外资炒房已成必需。　　其实，中国并非特例。根据国际货币基金组织（IMF）《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》中的资料，该组织187个成员中，有137个成员都针对非居民投资或购买房地产进行管制。而中国自2002年取消外销房和内销房的区别后，就成了少数几个对外资投资房地产没有限制的国家。　　而在2004年重新修订的《外商投资产业指导目录》中，涉及普通住宅开发建设的房地产业是“鼓励类”外商投资产业目录。此次设限是对过去房地产行业过度开放的纠正，而非不开放和禁止。那么，其他国家在外资进入房地产市场方面，是如何规定和要求的呢？　　美国：外资炒房难成气候　　在房地产方面，美国对外资的限制是比较严格的。美国原则上限制外国人对不动产拥有直接所有权，不过不少州对外国人购买不动产都没有限制或要求履行报告的制度。　　美国对于外资购房贷款系统的头款、税收制度以及自住房和投资房的银行审核系统等都较为完善，再加上买房申请人的收入情况（可通过报税单和工资）和基本信息一目了然，所有这些规章制度都能把“炒房团”拒之门外。　　近几年随着亚洲经济的繁荣，也有不少亚洲人带现金到美国，全额买下房屋再进行炒作。但是由于出租房的税率较高，炒房相对冷清。所以，“炒房团”在美国基本形不成气候，使得美国房地产市场健康发展。　　新加坡：外国人买房限制多　　新加坡的政府组屋类似于中国的经济适用房，由政府开发，提供给收入较低或一般收入的国民，其价格不到周边公寓价格的一半。但组屋不对外资买房者开放，只有取得了新加坡永久居民资格，并与另一位永久居民或者新加坡公民结婚后，才可以购买组屋。即使如此，也只能购买使用年限超过5年的二手房组屋。　　相对而言，新加坡政府对外国人购买私人公寓的限制要宽松一些。按照规定，非新加坡公民或永久居民，可以不需特别申请，便可购买高于六层（含六层）的私人公寓套房，或经许可的共管式公寓。另外，外国人投资写字楼等非住宅房，也相对便利，不需要特别申请批准。但要购买空地和有地房产，比如花园别墅、半独立式、复式等高级洋房住宅，则需要通过政府相关部门的批准。　　法国：高税收对内外资一视同仁　　自1999年至今，法国平均房价上涨率接近50％，“房地产市场存在泡沫”的言论不绝于耳。但是在高税收和低需求的双重作用下，很少有法国投资者以买卖房地产作为投资渠道。因法国新房市场“底盘”很小，房地产泡沫对国民经济影响不大，因此政府至今没有对其进行监控。　　一直以来，法国政府对房地产采取高税收政策，与房屋有关的税种达近十种：住房有住房税，空房有空房税，用于商业用途的房屋要交职业税，办公室要交办公税……在“万税”政策的作用下，几乎没有人把房地产作为投资的主渠道，因为投资房地产就意味着立即向国家缴纳高额税金，投资者很难在短期内将房屋倒手以赚取利润。况且，法国房地产市场的需求也不大，人口增长缓慢，加上多年来实施廉租房政策，令法国的房地产市场并未因缺少限制而呈现过热态势。　　印度：外资限购完整商业项目　　2005年2月，印度政府宣布允许100%海外直接投资（FDI）进入建筑业和房地产开发领域，以刺激对重要基础设施的投资。允许外资进入的范围包括基础设施和房地产开发项目——住宅、写字楼、酒店、度假村、医院、娱乐场所及教育设施。　　然而，海外投资者仍不允许在IT工业园及其他特别指定地区以外的地方购买完整的商业项目。　　除此之外，在泰国，外国人要购买空置土地必须先投资100万美元（除土地购买价格）在泰国政府授权的投资领域（如政府债券），并且投资期限不少于5年；在瑞士，外国人一般不能购买超过一处房地产，其所有权限制在旅游区域和大城市，同时要支付高额的法律和转让成本；澳大利亚则要求外国人购买空置土地后必须在1年内建设，持有房地产满1-5年以上才可以交易，同时禁止购买超过5000万澳元的商业地产；阿根廷、爱沙尼亚、墨西哥、土耳其等国限制非居民投资或购买房地产的区域，对边界、海岸线或军事用途区的土地及其地上附属物的投资有明确的规定；塞浦路斯、波兰都要求对超过一定面积、规模的房地产进行审批。　　总体而言，每个国家对外资进入本国房地产设限，主要基于促进社会稳定、有效管理外国直接投资和移民等。从国外经验看，即便是对外资设限的国家，在全球楼市升温并火爆的趋势下，设限并没有阻止外资对本国房地产业繁荣的参与，比如：俄罗斯、澳大利亚、西班牙等。因此，在当前经济条件下，对外资设限，既是与国际接轨，又是对过去给予外资超国民待遇的纠正，成为房地产宏观调控之必然。