房地产开发业务征收企业所得税需关注的四个问题来源：辽宁省国家税务局作者：日期：2008-02-25字号[ 大 中 小 ]　国税发[2006]31号文件的下发标志着房地产开发这一重要行业税收征收管理新工作的开始。文件要求：开发产品完工后，开发企业应在年度纳税申报时提供对其开发产品实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的税务鉴定报告。为便于税务中介机构及纳税人准确把握31号文件的规定内容，以下四个方面需特别注意：　　一、对预售收入征收企业所得税引入了预计计税毛利率的概念。国税发[2003]83号文规定，开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。31号文件对这一规定作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，提法和含义发生变化；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用住房。　　二、31号文件第二条*9款明确提出了开发产品的完工标准，有了明确的文件依据，使文件具有实际操作性。杜绝了人为进行预缴和结算征收时间的调整问题。这也是税务机关首次掌握完工产品认定的主动权。　　三、规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目，31号文明确规定了其核算和税前扣除原则。这是完工年度正确结算项目所得和当年企业所得税正确汇算清缴的重点所在。文件中关于计税成本的规定始终要求纳税人紧紧围绕权责发生制原则、配比原则、相关性原则、确定性原则、合理性原则，并且要求其成本核算要符合一般经营常规即具有时间上的逻辑性，对会计核算中应予以资本化的部分计算所得税时可作为当期的期间费用进行扣除。　　四、对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定。我们在理解上不能将新办房地产开发企业理解为“新项目”，而应严格执行财税（2006）1号文件的具体规定。