厦门市地方税务局解读个人房产交易税收政策来源：作者：日期：2014-08-26字号[ 大 中 小 ] 　　近年来，为了引导住房消费，抑制投机性购房，国家出台了一系列房地产调控政策，尤其是对个人转让住房交易环节优惠政策几经调整。在办理住房权属转移过程中，到底需要缴纳哪些税费？哪些情况可以享受税收优惠？为了解决市民在房产交易中遇到的问题，本期专题将就二手房权属转移过程中所涉及的税收政策进行详细解读。　　解读一：个人销售二手住房　　营业税：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税，税率5%；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，税率5%；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。　　营业税附加：　　计征依据：以应纳营业税额为计税（费）依据，适用税（费）率如下：　　1、城市维护建设税按市区7%，县城、镇5%，不在市区、县城或镇的，税率为1%计征。　　2、教育费附加按3%的征收率计征。　　3、地方教育附加按2%的征收率计征。　　个人所得税：对通过税收征管房屋、登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征；不能核实原值的，按交易总额的1.5%计征。个人转让土地使用权，按收入全额征收2%的个人所得税。个人出售住房，虽有增值的，但只要产权人住满5年以上，且是*10家庭生活用房，产权人须提出申请，经审核符合上述条件可直接予以免征个人所得税。　　“家庭*10生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。厦门市房地产交易权籍登记中心在受理已婚纳税人提交的相关资料时，同时审核夫妻双方的产权情况，如果户籍在福建省内其他地市的，应要求当事人补充提供户籍所在地房管部门出具的无房产证明，否则不予按“个人转让自用5年以上家庭*10生活用房取得的所得”免征个人所得税；对福建省外户籍的产权个人，权籍登记中心在审核其（有配偶的为夫妻双方）交易的房产是否为在厦门市自用5年以上的家庭*10生活用房基础上，将要求当事人出具在福建省内其他地区未拥有房屋产权的书面声明，否则不予按“个人转让自用5年以上家庭*10生活用房取得的所得”免征个人所得税。　　印花税：自2008年11月1日起，个人销售或购买住房暂免征收。　　土地增值税：自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。　　契税：1、自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）*10住房的，减半按1.5%征收契税。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭*10住房的，减按1%税率征收契税。上述个人购买的普通住房包括公有住房。　　我市家庭*10住房的认定，由房地产主管部门通过住房信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具《家庭*10住房查询证明》。认定标准为：购房人、配偶及未成年子女在住房信息系统中均无住房记录，属于家庭*10住房。　　2、个人购买的普通住房，凡不符合*9条规定的，不得享受上述优惠政策，应按3%征收契税。　　3、个人购买非普通住房，按3%征收契税。　　解读二：直系亲属赠与房产　　营业税及附加：免征　　个人所得税：免征　　土地增值税：免征　　契税：3%　　印花税：双方各万分之五。　　解读三：夫妻加名或变更为一方所有　　营业税及附加：免征　　个人所得税：免征　　土地增值税：免征　　契税：在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。　　印花税：双方各万分之五　　解读四：房产的法定继承与遗嘱继承　　一、法定继承（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）　　营业税及附加：免征　　个人所得税：免征　　土地增值税：免征　　契税：不征　　印花税：双方各万分之五　　二、遗嘱继承　　营业税及附加：免征　　个人所得税：免征　　土地增值税：免征　　契税：非法定继承人根据遗嘱承受房产，按赠与行为征收契税，税率3%.　　印花税：双方各万分之五　　解读五：个人销售非住房　　营业税：按销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税，按5%计征。　　营业税附加：　　以应纳营业税额为计税（费）依据，适用税（费）率如下：　　1、城市维护建设税按市区7%，县城、镇5%，不在市区、县城或镇的，税率为1%计征。　　2、教育费附加按3%的征收率计征。　　3、地方教育附加按2%的征收率计征。　　个人所得税：对通过税收征管房屋、登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征；不能核实原值的，按交易总额的1.5%计征。个人转让土地使用权，按收入全额征收2%的个人所得税。　　土地增值税：个人转让写字楼、商业营业用房、车位等二手房的，按转让收入全额的5%征收土地增值税　　契税：3%　　印花税：双方各万分之五