二手房交易：20%个税并非新规来源：中国税网作者：姜涛日期：2013-03-27字号[ 大 中 小 ] 　　最近，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）对通过税收政策调控房地产市场提出了新要求。通知称，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。一石激起千层浪，二手房市场反应强烈。　　很多媒体在报道这条消息时，把“按转让所得的20%计征个税”称为新规。这其实是一种误解，对二手房转让所得征收20%的个税并不是一条新规定。　　早在1993年10月31日，全国人民代表大会修订的《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第12号）第六条*9款第五项规定：“财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。”1994年国务院发布的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国务院令第142号）第十九条规定：“税法第六条*9款第五项所说的财产原值，是指：建筑物，为建造费或者购进价格以及其他有关费用。”该法第三条第五款规定，财产转让所得，适用比例税率，税率为20%.可见，对二手房转让所得征收20%的个税早在1993年~1994年的个人所得税法规中就已体现。　　我国现行的个人所得税法是第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议修订通过，自2011年9月1日起施行的。按照该法的规定，个人出售自有住房，按照“财产转让所得”税目计征个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，适用20%的比例税率。2011年7月19日通过的我国个人所得税法实施条例规定，转让财产为建筑物的，其财产原值为“建造费或者购进价格以及其他有关费用”，合理费用指“卖出财产时按照规定支付的有关费用”。　　媒体报道中还有一条比较明显的误读。国办发〔2013〕17号文件出台后，房地产专家、中介纷纷计算二手房交易个人所得税负前后变化。链家地产天津阳光100店客户经理吴开伟给新华社记者算了一笔账：假设一套房原价100万元，现在售价300万元，原来只需要3万元的个税，现在则需要按增值额的20%征税，税额达40万元。　　其实这种算法是不对的。个人住房交易个人所得税的计税所得不是简单的售价减原值，除了原值外，还有其他一些税费都是可以扣除的，如卖房过程中的税金、住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。　　《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第二条规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。另外，该文件相关条款规定，转让住房过程中缴纳的税金，指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。合理费用，指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。其中住房装修费用凭合法发票并经税务机关审核后在规定比例内扣除，住房贷款利息、手续费、公证费等费用凭相关部门出具的有效凭证据实扣除。可见，房屋原值仅是计算应税所得时减除的一项。　　仍以上述吴开伟经理举的例子计算，假如该套房是所有人以贷款方式购得，转让时不符合免缴个税的条件。购房发票金额100万元，购房过程中支付相关税费5万元，支付贷款利息12万元，支付装修费用10万元，卖房过程中支付税金、手续费、公证费等费用18万元。所有税费均有合法扣除凭证，装修费已经税务机关审核。该套房转让时，应缴纳个人所得税为（300－100－5－12－10－18）×20%＝31（万元）。　　需要注意的是，国税发〔2006〕108号文件第三条规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据税收征管法第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。目前，税务机关为简化手续，一般按照售价总额的1%征收个人所得税。由于按照1%的总价征收的税额，一般都低于按照差额的20%征收，因此，在一些交易中，买卖双方和房产中介往往把能够核实原值的房屋，当成不能核实原值的房屋，从而选择按照交易总价的1%征收，以此达到避税的目的。另外，《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）还规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭*10生活用房取得的所得，免征个人所得税。　　作者单位：河北省承德市地税局