租赁变合作 盘活旧商场来源：中国税网作者：陈晓杰 欧鸿鲲 肖剑波日期：2007-11-29字号[ 大 中 小 ] 　　湖南省永州市商贸公司下属的五星商场建于十五年前，房产原值400万元，其地段位置甚佳，但由于五星商场的内外装修陈旧，购物环境较差，生意已十分冷清，该公司因资金紧张，无力重新装修，故准备以每年200万元的价格将商场整体租赁出去，该市金业房地产有限公司认为该商场重新装修后的市场前景非常可观，遂决定将该商场整体租赁下来，重新装修后再面向社会招商。金业公司财务部根据类似地段的租金水平综合考虑，对租赁该商场的可行性进行了论证：　　向商贸公司整体租赁商场五年半（半年为装修期间，免租金），租赁价格为每年200万元，承租后要达到预期的招商标准需安装电梯、中央空调、室内外装修等一次性投入和财务费用、管理费用总计约600万元，预计每年租金收入约为400万元，应缴纳的营业税为2000*5%=100万元，城建税为100*7%=7万元，教育费附加为100*3%=3万元，合计应纳税110万元（企业所得税除外，下同），收支两抵后五年内可获利290万元，年均利润近60万元。虽然此项目的前期投入较多，但是向商贸公司支付的租赁费用可以按年支付，而将商场装修好之后，由于地段较佳周围人气较旺，在适当让利的情况下，可以向前来承租的商家一次性收取2年的租金，因此商场重新开业不久即可收回大部分的前期投入，可见，该项目极具投资价值。　　但是，当金业公司准备与商贸公司签定租赁合同时，商贸公司却提出了一个毫无商量余地的条件：与商场租赁活动有关的税收，包括房产税、营业税、城建税、教育费附加一概由金业公司承担。金业公司的财务人员很快计算出来，五年当中商贸公司应该缴纳的与商场租赁有关的税收为营业税1000*5%=50万元，房产税1000*12%=120万元，城建税50*7%=3.5万元，教育费附加50*3%=1.5万元，合计为175万元。　　如果答应商贸公司的这一条件，那么金业公司五年里共需要缴纳110+175=285万元税款，利润仅为290-175=115万元，年均利润仅为23万元，前期需要数百万元的投入，还要承担市场风险，金业公司觉得太不划算了。就在金业公司准备放弃该项目时，公司的税务顾问却提出了一个项目开发方案，建议金业公司不妨再与商贸公司如此协商一下。税务顾问的方案是：　　金业公司与商贸公司不签定整体租赁合同，改为签定合作开发合同，由金业公司负责商场的整体装修，双方约定装修标准，按照预算所有费用约在600万元，商场重新装修之后，金业公司5年内拥有该商场一半的经营权，另一半交商贸公司自行经营，金业公司5年内不再向商贸公司交纳租赁费用。这样一来，商贸公司自行经营部分的房产5年里仅需按照自用商业房交纳房产税400/2*（1-30%）*1.2%*5=8.4万元（由于是自营，该商场会自行承担这部分房产税），金业公司取得一半商场的5年经营权，其实质是以装修费用代替了现金租金，因此商贸公司还需要缴纳出租一半商场的房产税600*12%=72万元，营业税600*5%=30万元，城建税、教育费附加为3万元，而金业公司日后将取得一半商场的转租收入1000万元，需要缴纳的营业税为1000*5%=50万元，双方的租赁活动共计应缴纳税收为72+30+3+50=155万元，比原方案减少税收支出285-155=130万元，也就是说，5年内金业公司承担了所有与租赁活动有关的税收后，收益为1000-600-155=245万元，年均收益近50万元，投资收益仍然比较可观。　　金业公司负责人觉得此方案切实可行，当即与商贸公司协商，商贸公司在了解了方案详情后也非常满意，马上决定与金业公司签定合作开发合同。原来，商贸公司将商场整体出租只是迫于资金短缺，商场整体出租后，公司虽然获得了稳定收益，但原商场的人员五年内将全部下岗，原有的进销渠道和品牌优势五年后也会荡然无存，这是公司非常不愿意看到的结局，而金业公司的合作方案却把这一切矛盾全都解决了！