如何确定土地增值税清算收入来源：中国税网作者：高允斌 徐波日期：2011-03-15字号[ 大 中 小 ] 　　近期，国家税务总局下发了《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号），就土地增值税清算收入的确认问题进一步作出规定。　　以往的土地增值税相关税收法规主要是规定开发企业在哪些条件成立时应确认土地增值税的清算收入，例如，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，如果房地产开发项目全部竣工、完成销售的，或整体转让未竣工决算房地产开发项目的，或直接转让土地使用权的，应进行土地增值税清算即应确认清算收入。但是，这些税收政策法规没有涉及土地增值税清算收入的具体金额如何确定的问题。国税函[2010]220号文件对此作出了具体规定：　　1.已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。　　2.未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。　　3.销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。　　国税函[2010]220号文件的规定与企业所得税收入确认的规定存在差别。例如，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定，采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。之所以土地增值税清算收入金额的确认与企业所得税应税收入金额的确认存在差别，原因在于土地增值税是按国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行一次性清算，对于分期开发的项目以分期项目为单位清算，而企业所得税则按年度进行汇算清缴。　　此外，相关会计收入与计税收入之间也存在一定差异，房地产开发企业必须正确地进行纳税调整。　　例如，一家房地产开发企业将一幢开发成本为3000万元的商品房，按照5000万元的合同价款销售给购买方，5年内分期收款，每年收取1000万元房款，该商品房的公允价值为4200万元。　　1.如果该企业执行《企业会计制度》，可先将“开发产品”3000万元转入“分期收款发出商品”科目，此后每年收款的会计处理为：　　（1）收到并确认会计收入　　借：银行存款　10000000　　　贷：主营业务收入　10000000.　　（2）结转开发成本　　借：主营业务成本　6000000　　　贷：分期收款发出商品　6000000.　　2.如果该企业执行《企业会计准则》，则在销售开发产品时　　借：长期应收款　50000000　　　贷：主营业务收入　　42000000　　　　　未实现融资收益　8000000　　借：主营业务成本　30000000　　　贷：开发产品　　　　30000000.　　此后每年收取款项时冲减“长期应收款”科目，同时按实际利率法结转未实现融资收益并冲减财务费用。　　依据国税发[2009]31号文件的规定，该企业在进行企业所得税纳税申报时，每年确认的应税收入为1000万元，同时分期结转开发产品成本。这与企业执行《企业会计制度》时的会计核算结果一致，而与执行《企业会计准则》时的会计核算结果产生时间性差异（未实现融资收益对各年度损益的影响必须同时进行纳税调整）。　　如果要对该幢商品房所在的开发项目进行土地增值税清算，则必须按合同价款一次性确认5000万元的清算收入，同时一次性扣除对应的开发成本。这与上述任何一种会计处理的结果均存在差异，与清算年度该开发产品的企业所得税应税收入也不相等，房地产开发企业应特别关注。　　同时需要注意的是，上述规定针对的是开发企业销售开发产品时的收入确认问题。如果开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资的，可能既不签订销售合同又不开具销售发票，其收入金额的确定方法应执行国税发[2006]187号文件等相关规定，即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。