房地产税敢推出吗?

房地产税，年年说，可就是不见出台。这是不是不太科学?杭州当年下午辟谣说不会购车摇号，晚上8点就发布小汽车摇号政策，房地产税咋就各种吹风不见落地呢?咱们来说道说道。

目前很多人不清楚“房产税”和“房地产税”这两个概念到底有什么区别，都在混淆使用，房地产税和房产税仅一个“地”之差，实际差别却很大。

房产税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。目前的房产税更类似于国外的物业税。事实上，近两年的国家正式文件或相关主管部门的言论，都是使用“房地产税”这个概念。这意味着，未来的房地产税，征收对象不仅是房屋，还可能涵盖土地等。现行房地产相关税费，都有可能随着房地产税的推行而进行整合，因此应该是房地产税收体系的综合改革。

由于房地产税是典型的地方税，理所当然该由地方税务部门来征收，而征收房地产税考验的是地方政府的能力和实力。因此，房地产税作为直接税种，征收难度大、成本高，绝大部分城市即便强行开征，获得的收入也难以抵消成本。从以往房地产税的试点城市看，无论是上海的增量征收还是重庆的高端存量征收，所得税收入都很少。重庆从2011到2013年，累计3年征收房产税未超过4亿元，上海3年累计征收个人住房房产税约6亿元。不仅实际征收税额和两市的住房规模远远不匹配，征收所花费的人力物力成本相对巨大，还不如随便卖一块地来钱快呢。

对于个人，最关注的是房地产税一旦实施，买房要多交钱吗?要多交多少钱?

以北京为例，如果一家3口在北京二环购买一套100平米房子需要800万元，按照1.5%的国际惯用税率计算，每年需要缴纳的房地产税是12万(每月纳税1万元);如果在四环购买一套100平米的房子需要500万元，每年需要缴纳的房地产税为7.5万元(每月纳税6250元)。

现实或许不会这么悲催，上海、重庆试点房地产的税率介于0.4%到1.2%之间，低于1.5%的国际平均水平(发达国家的房屋持有税，税率一般为1%至2%)。上海的试点方案为0.6%和0.4%两档，重庆包括0.5%、1%、1.2%三档，皆低于国外水平。如果按照0.5%税率计算，在北京二环购买一套100平米房子，每年需缴纳房地产税4万元(每月缴税3333元);在北京四环购买一套100平米的房子，每年需缴纳房地产税2.5万(每月缴税2083元)。不过，从发达国家经验来看，房地产税一般以评估价，而非市场价为税基。评估价一般要低于市场价，且会是几年才调整一次。

征收房地产税是世界惯例，这可能是该税种立法*2说服力的理由。不过，中国的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税，这在国际上难以找到借鉴先例。在土地国有的条件下，我国地方政府的财政收入多年以来严重依赖土地出让金，2014年上海共收入土地出让金1763.9亿元，相当于2014年上海全市公共财政收入的38.47%。说白了，土地是国有的，房产证上面明确标注了使用年限，不管是住宅类的70年还是商用的50年，按理说到期都是要交还国家的。

向个人征收国有土地的房地产税，真的敢出台吗?中短期内，恐怕房地产税与土地出让金并行是不可避免的选择。长期来看，可以考虑将房地产税推行与土地使用权70年到期问题挂钩，在70年期限到期之后，缴纳房地产税就可以永续使用。

因此，一个新税种的推出，真的没那么简单，要有“理”有“据”再有“利”。

本文来源：中国财会网