【导读】国五条短周期的规律是，成交量先跌，价格涨幅回落，然后需要较长时间，才会出现房价的下跌。
 

　　从2月下旬开始，对于国五条、国五条细则以及地方细则，媒体持续关注。从4月开始，市场发生了细微的变化，很多人尚未重视这一点，或者即便看到苗头，却也不明就里。
 

　　首先，观察成交量。4月，全国主要城市的二手房成交量，相比3月出现大跌。当然，这也与3月成交量巨大的基期有关，买卖双方担心“20%个人所得税”，3月的“末班车”行情故而格外壮观。
 

　　新建商品住宅亦呈调整之态。4月，上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅成交面积，环比3月下降33%，但同比仍增长25%。然而，需要关注的是，4月成交量不仅低于3月，而且还创过去12个月的新低 (剔除包含春节的2月)。这也就意味着，4月成交量的调整，已非仅仅是3月亢奋后的自然回落了，而是意味着新一轮成交调整的开始。
 

　　或许，有人认为4月大幅回落还有一个主因：推盘量减小。一方面，北京、广州等少数城市对项目定价限制较多，导致部分楼盘无法及时预售；另一方面，一季度大量推盘后，4月可以新推的楼盘数量减少。确有此因素，但并非主因。4月份，20个典型城市新增商品住宅供应量同比增长32%，环比减少13%。成交量环比下跌的幅度，远大于供应量减少的幅度，也就意味着新推楼盘的去化率有所下降。
 

　　结果是，住宅库存量反弹。截至4月底，三线城市的库存继续攀升，一直未触顶，反映出三线城市的库存量过大，是制约其房价上涨的主要因素。而原本持续回落的一二线城市，近几个月来库存首次小幅反弹，虽然一二线城市的住宅去化周期仍然偏低，分别为7.3和8个月，但已发出见底信号。
 

　　其次，关于房价。笔者主要跟踪全国70个大中城市的房价指数，1月、2月、3月，其环比涨幅分别为0.57%、1.08%和1.09%，显而易见，国五条出台后，3月房价涨幅仍在扩大，但非常微小，而2月相比1月却是翻倍扩大。这就意味着，房价涨势已现缓和之态。另外，民间机构统计的百城价格指数表明，4月是连续第11个月环比上涨，但涨幅比3月缩小0.06个百分点，而且上涨城市数量比3月减少了8个。
 

　　民众认为国五条未能见效，主要着眼于房价尚未由涨转跌。如果按这一标准，则还需要等待一年，甚至更长的时间。短周期的规律是，成交量先跌，价格涨幅回落，然后需要较长时间，才会出现房价的下跌。但即便未来房价下跌，也并非老百姓所期望的那种下跌三至五成。近十年曾有过两次房价下跌，一次是2008年下半年至2009年一季度，另一次是2011年四季度至2012年上半年。两次下跌的跌幅都很小，70个城市的平均跌幅皆未超5%。
 

　　总体而言，关于2013年的楼市走向，笔者继续坚持年初时提出的“振荡上行”。若无国五条，则为直线拉升，正是国五条的出台逼使市场出现短期调整，也即“振荡”。二三季度，市场将有所调整和振荡，尤其是成交量更明显一些，四季度成交量可能再度反弹；至于价格，主要表现为涨幅回落。一方面，价格变化滞后于量；另一方面，补库存进程偏慢与流动性趋松，这两大因素仍对房价具有支撑作用。
 

　　至于房地产调控，笔者建议有三。其一，地方细则的“力道”可以理解，这次市场回暖区域差异大，大部分三四线城市只是温和复苏，应允许各地因地制宜。其二，一季度GDP增幅只有7.7%，低于去年四季度的7.9%，房地产对于稳增长具有重大意义，调控力度不宜过大。况且当前房企购地量、房屋新开工等建设指标仍在低位徘徊。其三，市场已经开始降温，虽然房价没跌，但只要能抑制住过快增长的势头，就已不错，不妨观察至四季度再做决断。