问题解决者

　　北京市分行沃德客户经理、CFP，交通银行2012年度“明星理财师”

　　常怀感恩之心，常念他人之善，

　　常说心底之言，常想大局之处。

　　家庭财务状况分析

　　刘新结婚后，夫妻俩面临的主要家庭财务风险包括：

　　家庭总收入和总支出不成正比；

　　收入结构单一，主要靠劳动收入和房租收入，没有投资性收益；

　　旅游支出项目过多过大，严重超过正常财务承受能力；

　　新组家庭后会有许多不确定支出没有计算在内，没有预留备用金。
 

　　导致这种状况的原因则包括：

　　家庭日常收支安排不合理，旅游支出比重过大；

　　没有一定比例的资产投资；

　　对于未来的不确定性没有认知。

　　理财问题的解决方案

　　1.不要贷款，卖房解决费用缺口

　　首先，将房子做银行抵押贷款的做法不太妥当，原因有以下两点：

　　一是刘新结婚费用的缺口为40万元，但预计房租和婚礼收到的礼金却只有20万元，即使做了房屋抵押贷款依旧有20万元的缺口。这个缺口，如果以刘新婚后每年能有5万元的结余偿还房屋抵押贷款计算，全部还清抵押贷款需要4年多的时间。以目前银行三至五年(含五年)的贷款利率6.65%(2012年6月8日调息后)计算，等额本息法计算出刘新需要付给银行的贷款总利息为35637.82元。加上20万元的本金，本息共计还款235637.82元。也就是说刘新婚后5年内都会处于用家庭节余还贷款的局面。这对于刘新夫妇婚后生活及养育孩子是十分不利的。

　　二是目前刘新名下的三套房产中，如果出租收取租金的话，租金收益远低于银行存款利率。银行存款利率又低于房屋抵押贷款利率。也就是说，房屋租金收益远远低于房屋抵押贷款利率，如果再用房屋租金偿还贷款利息的话在投资上讲是亏损的。

　　所以建议卖掉一套房产来弥补结婚费用的缺口。这样做有以下好处：可以从根本上缓解刘新的经济压力且做到无负债；可以将剩余资金存入银行进行储蓄存款或是投资理财，收益上会高于目前的房租收入。

　　2.优先卖出商铺

　　刘新婚后需要搬入三居室房屋进行居住。按照当前市场估价，一居室房屋的租金为每年2万元，商铺的租金为每年8万元。商铺为商用立项，一般的产权期限是40～50年，普通住宅期限是70年。

　　这里假设商铺产权为50年，商铺和住宅取暖都是统一供暖，收费标准参照北京4环～5环间住宅和商铺收费标准，考虑到通货膨胀率和可能的房价增长率，设定房租收入会按照3%的增长率增长。物业费、取暖费及维修费以每年2%增长。所有权到期后默认房产的残值为0。物业费和取暖费、维修费均使用期末复利，房租收入使用期初复利来计算。

　　从表1分析得出，虽然目前看商铺的房租收益较比一居室高，但由于商铺的所有权权限只有50年，且租金与房屋成本总价相比，比值较低。从总体的投资回报率来看，还是一居室的更高。因此建议卖出商铺。

　　卖出商铺后可获得300万元现金，减去结婚费用缺口40万元。假设刘新夫妇在婚礼中收取礼金10万元，则共剩余270万元现金。