商业地产向来是对开发商资金链的巨大考验，资产证券化被视作应对之策之一，其中房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的重要手段。随着政策环境的日趋宽松，一批地产商开始纷纷尝试REITs。

　　近期，由万科联手鹏华基金（微博)发起的国内首只公募REITs获批，这款以万科前海企业公馆租金收益权作为标的的产品发行规模30亿，被视为公募REITs探索的破冰之举。此外，万达金融联手快钱推出的众筹理财产品“稳赚1号”，苏宁云商将公司旗下11家门店资产转让给中信金石基金管理公司，成立私募投资基金，从而盘活40亿资金，同样也是类REITs的一次探索。

　　不过，在很多业内人士看来，目前市场上的各种REITs，都并未触及本质，仅仅是开发商融资、营销手段的变种，有的更接近于债权、资管产品。就目前的房地产市场状况、法律建设环境而言，中国大规模推行REITs为时尚早。

　　地产巨头先行一步

　　“持有型物业占用资金量大、时间长，对开发商来说是巨大的资金方面的考验。如何退出，一直是开发商的一大难题。”旭美商业地产研究中心总经理陶勇在接受记者采访时表示，长久以来，除了零散出售或整栋卖给机构投资者之外，几乎没有更好的退出渠道，商业地产项目的金融化属性偏弱，使得很多开发商在拿商业项目时心存顾虑。

　　开辟新的退出渠道，正是持有型物业资产证券化探索的意义所在，万科与万达两大地产巨头率先迈开了探索的步伐。6月8日，鹏华基金管理公司申报的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”正式完成注册，标志着公募基金投资范围拓展到不动产领域。这只国内首只公募REITs的资产证券化对象是万科前海企业公馆的租金收入，管理人是鹏华基金，托管人是浦发银行，4月底正式被证监会受理。

　　此前一天，即6月7日，万达和快钱推出了众筹产品“稳赚1号”，投资门槛为1000元，期限为七年，预期租金年化收益率为6%，物业增值收益预期年化收益率为6%。由于认购起步价只有1000元，以发行规模数十亿计，这个众筹产品将大幅突破私募200个份额的限制。对此，有接近万达的人士表示，上海自贸区给予了万达特别支持。

　　“我们将连发两期，预计一期50亿。如果收效良好，不排除万达今后就不会再和外部投资机构合作，可能商业地产就只和内部的快钱合作了。”在万达董事长王健林看来，“稳赚1号”其实就是一个准REITs，待有关部门一批准，这个公司（基金）可以上市，变成公募而不是私募，就是真正的REITs。而在万达本身的产品介绍中，“稳赚1号”最终的退出方式也是以REITs形式上市。

　　事实上，早在万达和万科之前，零售商业巨头苏宁在今年年初已在此领域小试牛刀(微博)。去年12月16日，深交所发布消息称，华夏资本管理有限公司“中信华夏苏宁云创资产支持专项”计划正式成立，并将在深交所挂牌。12月19日晚间，苏宁云商发布公告确认，已经将旗下11家门店物业的相关资产权益，全部转让给该专项计划。

　　据了解，此次苏宁云商以11家门店资产为目标资产，作价43.42亿元，通过专项计划、私募基金等载体和交易结构设计，首次将商贸物业纳入证券化标的，使投资者获得物业租金和资产增值收益。这被业界视为REITs发展的一次创新尝试。

　　尚不是真正的REITs

　　在很多业内行家看来，万科、万达和苏宁的资产证券化尝试都是有益的探索，但离真正的REITs均尚有距离。

　　上海同策房地产咨询股份有限公司董事长孙益功表示，目前市场上所有打着REITs旗号的产品，实际上都是类REITs，因为它仅仅只能成为开发商缓解资金压力的融资渠道，并非退出渠道，更像是一种债权产品，最终物业产权仍在开发商手上，何谈退出？

　　“事实上，万达的‘稳赚一号’更像是一个众筹产品。它的优点是投资门槛低，缺点是投资时间较长，而且私募基金的份额不能超过200个，其在准REITs权证交易平台，突破了200份这个限制，可以说是特事特办。”陶勇认为，万达的“稳赚一号”有其特殊性，并不能算是真正的REITs。

　　睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦也认为，万达的“众筹+回购”模式实际上是营销手段的变种，优点在于可复制、可打包、起点低，但没有金融机构托管，实际上不过是房企自行融资的一种方式。

　　而苏宁云商的资产证券化尝试，更像是一次打包整售。按照苏宁的模式，是将公司旗下11家门店资产转让给中信金石基金管理公司，作价不低于40亿元，成立私募投资基金，公司在实施过程中与中信签署长期租约，以稳定的租赁价格持续经营门店。“对于苏宁来说，这种模式*5的好处是能让苏宁一次性获得大量现金，盘活沉淀资产，符合其轻资产的目标。但苏宁的打包转让门槛较高，资产流动性低，且很难享受到税收优惠。”陶勇表示。

　　相对而言，万科鹏华前海基金的模式比较接近真正的REITs。虽然万科前海REITs仅以租金收益权作为标的，且设定了8年的存续期，但其公募性质的首度尝试更接近真正的REITs，投资者可以在二级市场进行交易，交易门槛为10000元。“产品的公募化，使得持有REITs产品份额的投资者从少数私募投资变为多数投资者，这是前海万科REITs的主要意义。”中国REITs联盟秘书长王刚表示，该款产品的获批，将激发其他开发商和公募机构投身REITs的热情。

　　政策环境有待完善

　　“每一种金融创新都是出现在经济危机之时，REITs也一样，其实质是资产持有人以资产减磅进行二次融资，在行业出现困境、资金链吃紧之时，这种创新探索才会尤为紧迫。”中城投资总裁路林如此认为。

　　在开发商融资创新需求迫切的背景下，不仅仅是万科、万达，国内大型地产公司基本都有将商业资产证券化的打算，比如华润置地、保利地产、龙湖集团、中海外、恒大地产等房企，其中华润置地旗下的持有物业建设面积已达341万平方米，而保利地产、龙湖集团、中海外的持有物业建筑面积也已超过200万平方米。

　　“现在开发商都在转型轻资产，希望把资产证券化打包成REITs上市，是一大趋势。但前提是，资产估值必须在产生租金收益等现金流的基础上，开发商必须对资产估值做大幅折让，让接盘者有钱可赚。如果开发商一直想着自己的项目旁边又出了一块高价地，以后物业升值空间更大而不肯折让，那资产证券化很难进行。”路林表示。

　　在路林看来，目前市场上所有资产证券化的尝试，都尚未接近其本质—主体必须是SPV，而并非房地产公司；资产每年产生的现金流至少90%要分配给投资人；且其证券化的标的应该是一个组合资产包，而非单个资产。

　　而在立法、监管、风险评估等各个方面，资产证券化的推行时机亦未成熟。金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹指出，与美国REITs收益在企业层面不收税相比，国内REITs仍然存在税收的问题，这方面政策迟迟未见改善。除此以外，REITs的监管权属也一直混乱，目前仍未确定是归银监会还是归证监会。

　　“REITs立法尚未出台，目前所有的尝试都是摸着石头过河，法律没有明确说不行的，都可以尝试。”陶勇表示，不仅是立法层面，在风险评估方面目前也基本缺失，这对于大众投资者来说风险更难控制，因此公募的条件也不成熟。

　　文章来源：上海证券报