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和田高级会计实务：会计实务考试辅导个人转租房屋的税务处理

来源：高顿网校 2014-08-11

高顿网校友情提示，*7和田高级会计实务相关内容会计实务考试辅导个人转租房屋的税务处理总结如下：

　　当下，有一些人将自己承租的房屋转租给第三方，以赚取租金差价。那么，这种转租行为都涉及哪些税务问题？又该如何缴税呢？

　　个人所得税方面，近日，国家税务总局下发的《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）规定，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。文件还规定，取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。文件对财产租赁所得个人所得税前扣除次序作了调整：1.财产租赁过程中缴纳的税费；2.向出租方支付的租金；3.由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；4.税法规定的费用扣除标准。

　　需要注意的是，根据财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，文件强调对“个人出租住房”减按10％的税率征收个人所得税，这与财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）规定并不矛盾。财税〔2000〕125号文件规定“个人出租房屋”取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，即个人将承租住房转租取得的租金收入，也应减按10％的税率征收个人所得税。此外，符合规定的修缮费每月*6可扣除800元，不足800元的按实际修缮费用扣除，超过800元的部分于次月按本原则继续抵扣，直至扣完为止。个人出租房屋取得的所得，以每次（月）取得的房屋租赁收入扣除税费标准后的余额为应纳税所得额。

　　营业税及其附加方面，对个人取得的房屋转租收入，国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》（国税发〔1995〕76号）第五条规定，单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业——租赁业”项目征收营业税。同时按所在区域的征收率征收城建税和教育费附加。在财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）中，对融资租赁行为是按照差额计征营业税，但是对于房屋转租行为是否也可以按差额征收营业税，目前还没有规定，所以仍需按全额缴纳营业税。

　　需要注意的是，根据财税〔2008〕24号文件的规定，从2008年3月1日以后对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，其他房屋租赁仍按5%税率征收营业税。而且，根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，各省级税务机关可在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区个人房屋租赁适用（营业税）的起征点。如江西省的起征点是1000（含）元，纳税人的营业额未达到规定的营业税起征点的，免征营业税。纳税人营业额达到起征点的，应按营业额全额计算应纳税额。上述政策对转租房屋的个人纳税人来说，同样适用。

　　印花税方面，按照《印花税税目税率表》的规定，租赁房屋按千分之一贴花，税额不足一元的按一元计算。根据财税〔2008〕24号文件的规定，2008年3月1日前个人出租、承租住房签订的租赁合同，按千分之一征收印花税。2008年3月1日以后，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税，其他房屋租赁合同仍按规定征收印花税。上述政策对转租房屋的个人纳税人来说，同样适用。

　　房产税方面，按照《房产税暂行条例》的规定，房屋产权人出租房产的，依照房产租金收入计算缴纳房产税，税率为12%。2008年3月1日以后，对个人出租住房，不区分用途均按4％的税率征收房产税。对于转租行为是否要征收房产税，到目前为止，国家还没有政策明确。

　　城镇土地使用税方面，拥有房屋产权的个人，出租的房屋坐落在城镇土地使用税征收范围内的，应按房屋占地（含出租的院落占地）面积，依适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。国家税务局《关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地字〔1988〕015号）规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税等。2008年3月1日以后，对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

　　【例】市民王先生转租市区内的一套住房，于2009年12月1日取得11月份的转租收入6000元，支付租金4395元（取得税务发票），没有修缮费用支出。当地规定租赁住房要按租金收入1％。缴纳防洪保安资金。则转租住房应缴纳营业税、城建税、教育费附加合计为：6000×3%÷2×（1+7%+3%）=99（元），转租住房应交防洪保安资金为：6000×1‰=6（元）。转租住房不需要缴纳房产税，也免征印花税。因此，转租住房的纳税人，其个人所得税的应纳税所得额为：6000-99-6-4395=1500（元），由于余额不足4000元，应减除800元，则应缴纳个人所得税为：（1500-800）×10%=70（元），王先生转租住房总计应缴税费为：99+6+70＝175（元）。

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