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晋中高级会计实务：商业企业场地整体租赁筹划案例分析

来源：高顿网校 2014-08-18

高顿网校友情提示，*7晋中高级会计实务相关内容商业企业场地整体租赁筹划案例分析总结如下：

　　目前零售业竞争日趋激烈，商业企业间的合并、场地租赁等行为越来越多，所以企业资源整合中的税收问题也愈加重要。

　　A企业是一家百货零售企业，拥有一栋3万平方米的营业楼，营业一年后因管理不善亏损，无力继续经营，需出租。营业楼的原价为9000万元，可使用年限 25年。楼内计算机及一些冷冻设备原值3000万元，可使用年限6年。因A企业不再从事商业零售业务，故营业楼内的设备不会再使用，且许多设备如冰柜也不易搬动，所以A企业欲整体出租营业楼。该营业楼处于三类城市，城市人口规模50万。因该营业楼面积较大，且整体租赁，所以价格因人、因时都可能变动，较难确定一个公允的市场价格。B企业是一家连锁零售企业，正在寻找场地扩张，欲租赁A企业的营业楼进行经营。双方拟定合同，租赁期5年，年租金为1000万元，包括其中的设施，设备维修费由B企业承担。

　　在合同基本成型时，A企业考虑到目前租赁涉及的税金有房产税、营业税、城市建设维护税和教育费附加等，综合税负太高，要求提高租金，否则要求拆除卖场内的部分设施。

　　以1000万元的租金为基数计算，A企业需交纳：

　　房产税＝1000×12％＝120（万元）；

　　营业税＝1000×5％＝50（万元）；

　　附加税＝50×（7％＋3％）＝5（万元）；

　　共计175万元。

　　事实上B企业所支付的1000万元租金中不仅包含房产的租金，还包含一些设备的使用费，而后者是不应交房产税的。但由于合同是统一的，如何划分两者收入的比例就成了问题。A企业的财务人员考虑了以下几种方法：

　　1、按房屋出租市场价划分租金。周围的商用房每平方米年均租金为500元，以此标准计算，仅房屋租金就达1500万元。但实际上周围商用房面积较小，容易单独出租使用，无法与3万平方米的营业场所类比，所以没有可比的市场价格参照。

　　2、按出租资产原始价值比例划分租金。即房屋价值占总资产的3／4，房屋租金应为750万元，其他资产使用费为250万元。这样可能会减少部分房产税，但因房产和其他设施的使用年限不同，5年后房屋仍可继续使用，而设备大部分已到报废期，且设备出租收回的价值仅为1250万元，远远低于资产的实际价值。所以如果简单地以原始价值比例来划分租金，必然将部分设备的使用费记入了房屋租金，事实上仍提高了税负。

　　3、按资产年折旧比例划分租金（按直线法计算、不计算残值）。房屋使用年限25年，每年的折旧额为360万元；设备使用年限6年，年折旧额为500万元。

　　以年折旧的比例划分，房屋年租金为：1000／（360＋500）×360＝419（万元）；设备的使用费为1000－419＝581（万元）。这样虽然使设备的使用费远远大于按价值划分的金额，但该方案产生了新的问题，即：此次租赁行为产生的主导因素是房产，而不是设备，但以上划分租金的办法却导致了房产价值大收益却低，极容易让人理解为通过转移房产租金而逃避房产税。

　　由此看来以上几种方案均难以解决实际问题，A企业不得不重新考虑。由于房产税的税率较高，所以如何合理地降低房屋的租金应是方案得以实施的关键。从这个角度出发，并通过与B企业沟通协商，A企业最终提出了一个新的设备出售方案。方案改进后，A企业将楼内计算机及其他设备一次性出售给B企业，出售价格经双方协商为1800万元，在合同签定后先支付900万元。租赁期满后，现有设备基本已到期，如B企业不再租赁，不得拆除设备。由此租赁合同变更为纯粹房产租赁，年租金为640万元。

　　经过变更合同，A企业承担的税金如下：

　　房产税＝640×12％＝76.8（万元）；

　　营业税＝640×5％＝32（万元）；

　　附加税＝32×（7％＋3％）＝3.2（万元）

　　共计112万元。

　　由此出售设备比整体租赁年节省税金63万元，而B企业的5年总支出（不考虑折现问题）共计5000万元。与最早的整体租赁租金相同。

　　在该方案中，签订房屋租赁和设备出售合同应特别注意各自的独立性，经营期满对设备的处理方式、设备出售的付款方式等对合同的界定有重要影响，所以应从合同上严格规范出售行为，避免出售行为被税务机关认定为变相租赁。此外，本案例中设备的使用年限和租赁期相同，基本不存在租赁到期后资产的再处置问题。如果设备的使用期限较长，采用设备出售的方式还会涉及租赁期结束后资产的处置问题，应综合考虑。另外本案例属于大面积营业场所的整体出租，出租方的选择余地不大，如属于小面积出租或在市场较成熟、规范的地区，在客观上有可参考的市场价格，也可以将房产、设备分别租赁。

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