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漯河高级会计实务：自行开发房产出租业务的纳税调整

来源：高顿网校 2014-08-18

高顿网校友情提示，*7漯河高级会计实务相关内容自行开发房产出租业务的纳税调整总结如下：

　　会计制度与税法在房地产开发企业收入的确认上存在一定的差异。对于将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等方面，会计上认为是一种内部结转关系，不符合一般商品销售收入的确认原则，不作销售处理，按成本转账；税法则规定应视同销售确认相关的收入、成本和费用。下面以房地产开发企业将开发的房地产用于对外出租为例，说明视同销售业务的会计处理与纳税调整。

　　例：甲公司是一家房地产开发企业，2004年6月30日，将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司，租期为2年，租金总额240000元。该房产的账面价值为800000元，市场价格为1000000元。租赁到期后，甲公司将该房产出售给丙公司，售价1100000元。假定甲公司按20年摊销该房屋的成本，不考虑残值，于每年末确认租赁收入并摊销相关费用，城建税率为7％，教育费附加为3％。

　　2004年6月，甲公司将房屋出租给乙公司：

　　借：出租开发产品-出租产品 800000

　　贷：库存商品 800000

　　2004年12月31日，甲公司确认房产租赁收入60000元（240000÷24个月×6个月）：

　　借：银行存款（或应收账款） 60000

　　贷：其他业务收入 60000

　　应缴营业税＝60000×5％＝3000（元）；

　　应缴城市维护建设税＝3000×7％＝210（元）；

　　应交教育费附加＝3000×3％＝90（元）。

　　借：其他业务支出 3300

　　贷：应交税金-应交营业税 3000

　　应交税金-应交城市维护建设税 210

　　其他应交款-应交教育费附加 90

　　同时，摊销出租房屋成本20000[800000÷（20×12）×6]：

　　借：其他业务支出20000

　　贷：出租开发产品-出租产品摊销 20000

　　2004年，甲公司将开发完工的房屋出租给乙公司，会计上确认租赁业务的收入、成本及税金。而根据相关税法规定，除确认租赁所得外，还应视同销售确认房屋销售收入1000000元、销售成本800000元，确认所得200000元。

　　另外，会计上摊销出租房屋的成本为20000元，而该房屋的计税价值为1000000元，税务上应摊销出租房屋成本25000元[1000000÷（20×12）×6].

　　可见，2004年税务处理比会计处理多计销售所得200000元，多摊销成本5000元，因此，甲公司在申报2004年企业所得税时，应调增应纳税所得额195000元。

　　2005年，会计上摊销出租房屋的成本为40000元，而税务上应摊销出租房屋的成本为50000元，会计处理比税务处理少计成本10000元。因此，甲公司在申报2005年企业所得税时，应调减应纳税所得额10000元。

　　2006年6月30日，甲公司将房屋出售给丙公司：

　　借：银行存款（或应收账款） 1100000

　　贷：主营业务收入

　　1100000

　　应缴营业税＝1100000×5％＝55000（元）；

　　应缴城市维护建设税＝55000×7％＝3850（元）；

　　应交教育费附加＝55000×3％＝1650（元）。

　　借：主营业务税金及附加　　60500

　　贷：应交税金-应交营业税 55000

　　应交税金-应交城市维护建设税 3850

　　其他应交款-应交教育费附加 1650

　　此时，“出租开发产品-出租产品摊销”科目的余额为80000元（800000÷20×2），结转房屋的销售成本，

　　借：主营业务成本　　720000

　　出租开发产品-出租产品摊销 80000

　　贷：出租开发产品-出租产品 800000

　　2006年，会计上摊销出租房屋的成本为20000元[800000÷（20×12）×6，而税务上应摊销出租房屋的成本为25000元[1000000÷（20×12）×6]，会计处理比税务处理少摊销成本5000元。

　　另外，甲公司将该房屋出售时，会计和税务上均确认销售收入1100000元、主营业务税金及附加60500元，但该房产的会计成本为72000元，计税成本为900000元（1000000－1000000÷20×2），即会计处理比税务处理少计销售成本180000元。

　　因此，甲公司在申报2006年企业所得税时，应调减应纳税所得额185000元。

　　综上所述，如果将2004年—2006年作为一个期间看，应调增应纳税所得额＝2004年调增额＋2005年调增额＋2006年调增额＝195000＋（－10000）＋（－185000）＝0.

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