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【房地产真账】房地产企业概念和特点

来源：高顿网校 2013-03-27

一、房地产企业概念和特点

（一）房地产企业概念

泛地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业。它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者，房地产包括房产和地产。其中，房产是指各种房屋财产，包括住宅，厂房，商铺以及文教，办公体育用房等；地产是指土地财产，包括土地和地下各种基础设施，如供水，供电，供气，供热，排污等地下管线以及地面道路等。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发，不同的房地产企业具有不用的经营模式，但总体上可以划分为一下两类：

销售物业模式：通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段、将开发完成的房地产移交给购买者、并依此性取得销售收入。

自持物业模式：将开发完成的房地产留作自用、通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入

（二）房地产企业特点

1.房地产企业经营特点

房地产企业的生产经营与施工企业不同，其经营特点见表

经营特点	具体内容
开发经营计划性	企业征用的土地、建设房屋的基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内、按照规划、征地、设计、施工、配套、管理六统一。原则和企业的建设性销售计划进行开发经营
开发经营业务复杂性	涉及面广，经济往来对象多，企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘测设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品，出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济业务往来
开发经营业务复杂性	经营业务内容复杂，企业除了土地和房屋开发外、还要建设相应的基础设施和公共配套设施，经营业务囊括了从征地、拆迁、勘测、设计、施工、销售到售后服务全过程
开发产品商品性	房地产企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售
经营风险大	开发产品单位价值高、建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多、一旦决策失误、销路不畅、将造成大量开发产品积压、使企业资金周转不灵、导致企业陷入困境
房地产产品保值、增值	土地是一种稀缺资源，具有不可再生性，但随着人口的增加和人们物质生活水平的不断提高，人们对房地产产品的需求会日益增长，正是由于土地供给的有限性和土地需求的不断扩展，从长远看，分的财产产品的价格有不断上涨趋势，因此，与其他产品相比，房地产产品更具保值，增值的功能。
开发建设周期长，投资数额大	开发产品要从规划设计开始，见过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段。少则1年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量的资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。

2.房地产企业会计核算的特点

会计核算特点	具体内容
总承包单位核算	房地产企业的承包关系指的是房地产企业在进行项目开发时，一般不是自行建造产品，而是与具体的建筑施工企业签订建筑施工合同，委托施工企业进行施工建设，而对于规模较大。施工要求复杂的房地产施工工程，需要有不同的专业施工单位经行分工合作，但为了便于管理，一般由具有资金和技术实力的施工单位总承包，然后再由总承包单位将工程分包给其他施工单位，在房地产企业与施工企业间的承包关系中存在着诸多的会计核算问题，针对承包单位的核算将对房地产切的开发成本产生直接的影响。
开发模式决定会计核算	建设方式和经营模式可以统称为开发模式，不同的开发模式涉及的会计核算方法也存在很大的差异。例如，对于开发任务，是成立分工是还是成立子公司进行管理。其会计核算方法存在根本的不同。
开发模式决定会计核算	子公司与分公司都是相对与总公司而言的，它的本质的区别在于是否具有独立的法人资格，子公司具有独立法人资格而分公司没有
开发节点与收入、成本的核算	房地产企业的会计核算与其他行业企业相比，在收入成本结转上存在差异，开发产品的建设周期长，建设过程中的预售收入作为预收账款处理，并在项目竣工后结转为销售收入，开发建设中的支出计入开发成本在项目竣工后结转为销售成本，因此，从会计核算的角度看，项目开发节点对房地产企业会计核算结果将产生直接的影响。
销售核算与自营核算共存	房地产企业对于开发的产品有两种处理方式，一是对外进行销售，而是留作自用或自营，针对这两种不同的方式，企业会计核算的方法也存在较大的差异。
非持续经营假设	对于房地产企业来讲，开发完一个项目，可能会在很长时间都没有心的项目进行开发，有些房地产企业的开发模式就是开发一个项目就成立一个新的项目公司，这就造成了房地产企业的非持续经营，这与会计假设中的持续经营假设相违背，因此，房地产企业的会计核算与其他惬意的会计核算相比，其本质具有很大不同。
公共配套设施的核算	房地产企业在开发项目时，往往会在开发区域内建造一些配套设施将其提供给居民作为有偿或无偿使用，一般不会对外转让这些配套设施的产权，对这些建造的配套设施，有下面两种处理方式：一是房地产企业自留产权，可以取得这部分资产的经营收益；二是房地产企业不留产权，不恩呢该取得这部分资产的经营收益；以上不同的处理方式，其会计核算方法也不尽相同。
借款费用的核算	房地产行业是资金密集型的行业，房地产企业在开发项目时需要投入大量的资金，除了房地产企业自身投入的相当一部分自有资金外，一般情况下还要通过银行贷款等方式筹措资金，因此，借款费用在房地产开发成本中占据很大一部分，借款费用的核算对于房地产企业来讲非常重要。

3.房地产企业的财务特点

财务特点	具体内容
财务风险的特点	现金流风险，由于开发产品的投资巨大。因此，对于房地产企业来讲现金流断流是企业面临的最重要的财务风险，所以，保持现金流稳定是房地产企业财务管理的重要内容。
	盈利风险，在施工过程中，施工合同一般只是暂定价，最终价格需要在竣工结算后才能确定，而工程完工后，房地产企业与施工单位对结算值往往存在不同程度的争议，因此，房地产项目的利润只有在竣工结算完成后才能准确确定，平时对利润的预测有可能存在较大的误差。
	销售风险，不动产的可变现能力较差，如果企业开发的产品不被市场认可，开发产品无法更改，造成产品积压，变现困难。另外，房地产企业的销售对金融政策的依赖程度很高，如很多消费者要通过银行按揭贷款来支付房款，银行按揭政策的变动直接影响产品的销售情况。
资金管理的特点	房地产项目投资巨大，仅仅依靠房地产企业的自由资金远远不能满足项目的投资需求，一般都要向银行进行融资，而房地产开发贷款是房地产企业主要的融资品种，开发贷款的使用对象，就是房地产企业具体开发项目
	在开发产品未完工前，一般需要通过预售取得销售回款，并将其投入后期的开发建设中
	资金支出的重点内容是地价款，建筑安装支出和税费。地价款的来源一般为企业的自由资金，建筑安装工程及税费的支出来源为开发贷款和预售回款。

4.房地产企业的产品特点

产品特点	具体内容
产品的独特性	房屋是建筑工人按照规划和特定设计图纸的要求，通过建筑安装等施工活动建造完成的。由于城市规划的艺术性对房屋外形，结构多姿多态的要求，由于房屋的用途各异由于购房者对房屋性能、解耦股和内部装饰灯千差万别的需求，使不可能像其他工业产品那样，按照同一设计图纸大量大批复制。即使按同一设计图纸建造的住宅，也会因建造时间，地点，气候条件等不同而有所不同，土地是一种自然资源，每一块土地因其所在地的水文地质条件，工程地质条件不同，土地用途的不同，其开发过程也有很大差别。因此，不会存在完全相同的房地产开发经营过程。房地产必须按每栋房屋和每宗土地单件地组织设计，开发和经营，会计核算也要提供各单位建筑产品的成本及其成果。
产品位置的固定性	房地产属于不动产，这是因为土地是无法移动的，房屋又依地而建，固定在一定的土地上，因此也很难移动其位置。房地产位置的固定性就使得房地产开发经营必须进行充分的可行性研究，慎重
产品使用寿命的长期性	房产和地产是相当耐久的资产，土地是不可毁灭的自然资源，具有永恒的使用价值：房屋建成后，若无重大自然灾害，其使用期限可达几十年以致上百年。房地产使用寿命的长期性，要求房地产开发建设必须重视工程质量，做到拜年大计，质量*9。
产品开发建设周期长、耗资大	房地产开发建设要经过可行性研究、勘察设计、工程施工、竣工验收等若干阶段，由房地产企业，建筑安装施工企业、物资供应部门、市政和勘察设计等单位共同协作完成，其开发建设周期一般工业产品的生产周期要长得多，土地价格逐年增长，每亩地上万元乃至数十万元，每平方米房屋早数百元乃至数千元，因此，房地产开发建设需要巨额的资金，且周转率极低，一般均需向金融机构取得长期贷款

（三）房地产企业的经营业务

经营业务	具体内容
生产环节的经济业务	在生产环节，房地产企业在取得土地使用权以后对土地和房屋进行开发建设，土地开发是指对土地进行地面平整、建筑物拆除、地下管线铺设和道路、基础设施的建设、以便扩大对土地的有效使用范围，提高土地的利用程度，满足不断发展的社会生产和人民生活的需要，城市土地开发从狭义上讲是变农用地为城市工商业，交通和生活用地；从广义上讲，是指城市土地的综合利用，包括新城区的土地开发和旧城区的土地再开发
	房屋开发是指对城市各种房屋包括住宅，厂房和其他用房的开发建议，它包括可行性研究，规划设计，工程施工，竣工验收，交付使用等工作内容，房屋开发时涉及面广，耗资大，工作繁杂的过程，必须严格遵守基本建设程序，使各项工作有计划，有组织，有步骤的进行
	由于房屋和土地的不可分割性，使土地开发和房屋开发紧密相关，统称为房地产综合开发，在生产环节中，房地产综合开发的任务是实行独立核算，自负盈亏的房地产企业承担的
流通环节的主要经济业务	在流通环节。房地产企业，房地产经营公司和房地产交易所对于已开发建设完成的房地产进行市场经营活动
	房地产市场经营活动有房地产转让，出售和房地产租赁两种基本形式，房地产转让，出售是指将土地的使用权一次性有偿转让给使用者，将房屋的所有权一次性出售给购买者，房地产租赁是指房地产使用权的分期出售，出租方以租金方式分期收回成本和利润，承租方分期支付租金以获得房地产的使用权

消费环节的主要经济业务	在消费环节，房地产通过转让，出售和租赁投入使用阶段，由于房地产具有使用期限长、价值高等特点、因此，在这个环节中房地产的维修，服务和管理活动是不可缺少的
	房地产管理包括房地产产权产籍管理和房地产产业管理，房地产产权产籍管理是房地产管理部门对房屋产权和土地使用权归属的身缠确认和产籍资料的登记及管理，房地产产业管理是指从事房地产经售的房地产企业对其经营的房屋，土地及附属设施进行登记于管理，因此，在房地产再生产过程中，房地产业的主要经营活动包括土地开发，房屋开发，房地产市场经营，房地产售后维修服务和房地产管理等，这些经营活动是由房地产企业，房地产经营公司，房地产交易等组织机构来完成的。

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