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巧妙运用营改增政策，缴更少的物业租金

来源： 互联网 2016-07-06
　　一、双方税负变化的分析
　　我们先假设一种最常见的情况，业主方会认定为增值税一般纳税人，客户也是增值税一般纳税人，在此情况下，双方的税负各是怎么变化的呢？
　　根据我们的调查摸排，目前对于租金的变化共有四种方案，大致是：
　　A．租金不变，税金的变化由业主承担；
　　B．税金增长的部分，双方各负担一半；
　　C．税金增长的部分，由客户负担；
　　D．在原有租金基础上，增加的11%的增值税金全部由客户承担。
　　我们假设在营改增前，业主向客户收取的含营业税租金为100，不考虑附加税的因素，我们分别进项相应的税负分析：
　　1、业主方面：
　　*虽然既有物业无法抵扣，但改革后，业主在生产经营中发生的办公费、修缮费、外部服务费等均可抵扣，本文假设业主取得了3%的可抵扣进项。
　　根据我们的分析，我们可以发现，除了A方案可能给业主方造成损失外，B、C、D三个方案中，业主均从中获得了一定的利益。
　　2、客户方面：
　　根据上述分析，所有方案对客户的税负均无损害，且除了方案D以外，其他的方案均可以给客户带来一定的利益。
　　二、在谈判中的技巧
　　1、A方案
　　A方案中，业主承担了2%左右的损失，客户获得了10%左右的好处。在实务中，一些物业人气不高，或者业主为了留住较大的品牌和客户，会采取该方案，如果业主方提出该方案，那就高高兴兴的接受吧。
　　2、B方案
　　本方案也是一个对客户较为有利的方案，在这个方案中，业主的净收入基本打平或略有好处，政策改革产生的8%的好处，基本由客户取得。在实务中，若客户有一定主动权，建议客户尽量采取这样一个方案为基础，和业主进行相应的协商。
　　3、C方案
　　该方案是一个基础方案，从合理性上考虑，也最符合合同法的精神。在这个方案中，业主享有了在自己业务中取得进项的全部好处，客户承担了多余的税金，但也享受了租金可抵扣的好处。改革的好处，由双方共享。对于客户来说，该方案应是一个保底方案，低于这个方案的安排，不应轻易接受。
　　4、D方案
　　本方案是一个业主霸权方案，业主独占了改革的所有好处，客户多付出了11%的现金流，对于长期进项税倒挂的客户，更无异于增加了成本。但在实际操作中，提出这个方案的业主却并不鲜见，原因是多方面的。一方面是业主本来就想提高租金或者更换商户，趁此机会达到目的。另一方面，业主也觉得客户对政策的了解或许不清晰，想借此蒙混过关。对这样的方案，客户一定要予以反击。如果协商不成而业主强行执行的话，若对客户来说不可接受，建议客户可以考虑采取法律手段，从合同法的立法理念看，该方案已经构成了对价格条款的实质性更改，故客户的胜算还是较大的。
　　三、其他情况的考虑
　　上述分析只考虑了改革后，双方均为一般纳税的情况，但是在实际操作中，还有一些可能性，下面我们进行了一些简单分析：
　　1、如果业主方为小规模纳税人或者对现有物业采取简易征收的方式。
　　根据办法的规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。”
　　也就是说，无论一般纳税人还是小规模纳税人，都可能按照5%的征收率纳税。在这种情况下，税负率基本保持不变（价内税变成价外税，实际税负由5%变为4.76%，也有所下降，由于变动较小，暂不作考虑）。对于双方来讲，和改革前基本持平，在这种情况下，合同可能就不必做大的改动。但对于一般纳税人的客户来说，没有享受到改革红利，也非常可惜。
　　2、如果客户方为小规模纳税人，则受改革影响较大。
　　如果客户为小规模纳税人，不能抵扣进项，则对其会有一定的不利影响，试用图表分析如下：
 
　　上表可以看出，如果客户本身为小规模纳税人，所有方案都不会给客户带来好处，几个较为可能的方案，还会给客户带来损失。故小规模纳税人在本次改革时，需要认真分析对自身业务的影响。
　　总之，营改增的改革，整体上肯定是一个降低税负，优化税制结构的举措。通过上述分析，我们也能够明确的看到这一点，但具体到不同的企业和情况，结果会大有不同，这就需要我们的企业，根据自身特点，找出最有利的方案。

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