建筑物区分所有权和共有区别

建筑物区分所有权和共有区别：

建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物的所有人对其专有部分享有独自占有、使用的专有权，对共同使用部分享有共有权，以及对建筑物的整体享有成员权，构成的建筑物的复合共有权。 共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共有享有所有权，包括公民之间的共有、法人之间的共有以及公民和法人之间的共有。

建筑物区分所有权的构成：

在建筑物区分所有权的构成上，我国通说采用“三元论”说，即将建筑物区分所有权解为由三部分构成，即专有所有权、共有所有权和成员权。

1.专有所有权

专有所有权，是指建筑物的专有部分，区分所有权人取得的供其使用的特定的单元或者楼层等，具备构造上和利用上的独立性，如住宅、天花板、地板等是专有部分，不需要经过相邻的专有部分，而直接与走廊、楼梯等共用部分与外界连接。建筑物的专有部分的成立应该具备以下两个条件：

(1)在构造上具有独立性，即在物理上具有独立性，能够被明确区分开，其专有人可以排他地独立占有、使用、收益、处分该建筑物部分。

(2)在使用上须具备独立性，可供单独使用，有其独立出入的门户，可以不需要经过相邻的部分出入，即能够满足一般生活目的的独立机能。在对其享有的专有部分的权利上，与一般所有权人对其享有的物的权利一样，具有自由、永久、排他性。

2.共有所有权

共有所有权，又称“共有部分持分权”或“持份共有所有权部分”，是指建筑物区分所有权人依照法律规定或约定，在区分所有建筑物之共有部分享有的占有、使用及收益的权利。共有部分，是指区分所有建筑物，除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物，其包括供全体区分所有权人使用的全体共有部分，如建筑物的大门、通道、电梯、道路等设施，也包括仅供部分区分所有权人使用的部分共有部分或一部分共有部分，如几户共同使用的墙壁、过道等。此外，共用部分也可划分为法定共有部分和约定共有部分。法定共有部分在构造上、利用上没有独立性，如共用的出入口、楼顶等建筑物的一部分;约定共有部分在某些构造上和使用上具有独立性，根据各业主之间来约定形成。

3.成员权

建筑物区分所有人的成员权，是指建筑物区分所有权基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。成员权与上述的专有所有权和共有所有权明显不同的是，专有所有权与共有所有权是财产权，而成员权是业主们基于共同的财产利益而形成的身份权，是各区分所有人就共同关系事务如何作出决定，以及该决定应如何被执行而享有的权利。成员权主要涉及在整体上如何管理、维护、使用、收益和处分建筑物的事务。

建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。

狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。建筑相关专业多是指狭义的建筑物涵义。

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