2014年中级会计职称《中级会计实务》第四章考前重点笔记

　　考情分析
　　本章内容在考试中一般出现在客观题中，但作为基础知识也可以与借款费用、非货币性资产交换、债务重组、所得税及会计政策变更、差错更正等内容结合出现在计算题或综合题中。
　　从历年考试情况来看，本章内容常考的知识点有：投资性房地产后续计量模式的变更、与自用房地产的转换、后续计量等。投资性房地产是按照企业会计准则新划分出来的一类资产，核算上应注意区分两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式，其中后者的核算是重点。
　　最近三年本章考试题型、分值、考点分布

题 型	2012	2011	2010	考 点
单选题	1题1分	1题1分	1题1分	（1）成本模式计量的投资性房地产转换为固定资产；（2）成本模式转为公允价值模式的核算；（3）自用房地产转为投资性房地产的核算
判断题	1题1分	—	1题1分	（1）投资性房地产后续计量模式的变更；（2）自行建造投资性房地产的确认
综合题	1题15分	—	—	投资性房地产转换、后续计量及其处置
合 计	3题17分	1题1分	2题2分	－

　　考点一：投资性房地产的范围
　　（一）属于投资性房地产的范围
　　1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
　　【思考问题】 甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？
　　【答案】属于。
　　2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。
　　【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产？
　　【答案】属于。
　　3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
　　注意的问题：
　　（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果是以经营租赁方式租入的建筑物，则不属于投资性房地产。
　　【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其拥有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将该门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。属于谁的投资性房地产？
　　【答案】对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，所以属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，所以不属于其投资性房地产。
　　（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租建筑物。　　考点二：投资性房地产的初始计量
　　（一）外购的投资性房地产
　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
　　外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
　　企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

采用成本模式进行后续计量	采用公允价值模式进行后续计量
借：投资性房地产 　　贷：银行存款	借：投资性房地产——成本 　　贷：银行存款

　　（二）自行建造的投资性房地产
　　企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
　　但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
　　企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

采用成本模式进行后续计量	采用公允价值模式进行后续计量
借：投资性房地产 　　贷：在建工程/开发产品	借：投资性房地产——成本 　　贷：在建工程/开发产品

　　考点三：投资性房地产的后续计量
　　投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
　　在极少情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。
　　采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定，但是预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后（二者孰早），再以公允价值计量。
　　但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。　　考点四：投资性房地产的转换
　　（一）投资性房地产转换形式及转换日
　　房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面:一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
　　包括：（1）投资性房地产转换为自用房地产；（2）投资性房地产转换为存货；（3）自用房地产转换为投资性房地产；（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产。　　考点五：与投资性房地产有关的后续支出
　　（一）资本化的后续支出
　　与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足条件的，应当将其资本化。

采用成本模式进行后续计量	采用公允价值模式进行后续计量
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。	企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不考虑公允价值变动。
（1）投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产——在建 　　投资性房地产累计折旧 　　贷：投资性房地产	（1）投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产——在建 　　贷：投资性房地产——成本 　　　　　　　　　　——公允价值变动
（2）发生改扩建或装修支出 借：投资性房地产——在建 　　贷：银行存款等	（2）发生改扩建或装修支出 借：投资性房地产——在建 　　贷：银行存款等
（3）改扩建或装修完工 借：投资性房地产 　　贷：投资性房地产——在建	（3）改扩建或装修完工 借：投资性房地产——成本 　　贷：投资性房地产——在建

　　考点六：投资性房地产的处置
　　企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产,因非货币性资产交换等而减少投资性房地产也属于投资性房地产的处置。

（一）成本模式计量的投资性房地产	（二）公允模式计量的投资性房地产
借：银行存款 　　贷：其他业务收入	借：银行存款 　　贷：其他业务收入
借：其他业务成本 　　投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 　　投资性房地产减值准备 　　贷：投资性房地产	借：其他业务成本 　　公允价值变动损益 　　资本公积——其他资本公积 　　贷：投资性房地产——成本 　　　　　　　　　　——公允价值变动