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2015年中级会计师考试会计实务讲义第四章投资性房地产（3）

来源：高顿网校 2015-03-24

　　第三节　投资性房地产的后续计量

　　投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　【例题·多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（　）。

　　A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式

　　B.满足特定条件时可以采用公允价值模式

　　C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

　　D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。

　　一、采用成本模式计量的投资性房地产（允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备）

　　已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回（非流动资产）。

　　【例4-6】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。

　　甲公司的账务处理如下：

　　（1）每月计提折旧。

　　每月计提的折旧=（72 000 000÷20）÷12=300 000（元）

　　借：其他业务成本——出租写字楼折旧　　　　　300 000

　　贷：投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　300 000

　　（2）每月确认租金收入。

　　借：银行存款（或其他应收款）　　　　　　　　400 000

　　贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入　　　400 000

　　二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（不允许提折旧、不允许摊销、不允许提减值准备）

　　只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

　　（一）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件

　　⑴投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

　　⑵企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

　　（二）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理规定

　　不对投资性房地产计提折旧或摊销。

　　资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于原账面价值的差额，作相反的账务处理。

　　【例4-7】20×9年9月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。

　　20×9年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为80 000 000元，公允价值也为相同金额。该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。

　　20×9年12月31日，该写字楼的公允价值为84 000 000元。

　　甲公司的账务处理如下：

　　（1）20×9年12月1日，甲公司出租写字楼。

　　借：投资性房地产——写字楼——成本　　　　80 000 000

　　贷：固定资产——写字楼　　　　　　　　　　　80 000 000

　　（2）20×9年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

　　借：投资性房地产——写字楼——公允价值变动　4 000 000

　　贷：公允地变动损益——投资性房地产　　　　　　4 000 000

　　【例题·判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（　）

　　『正确答案』×

　　『答案解析』采用公允价值模拟计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。

　　三、投资性房地产后续计量模式的变更（单向变更）

　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（利润分配——未分配利润和盈余公积）。

　　①借：投资性房地产——XX——成本（变更日公允价值）

　　投资性房地产累计折旧

　　投资性房地产减值准备

　　贷：投资性房地产——XX

　　利润分配——未分配利润（倒挤）

　　②借：利润分配——未分配利润

　　贷：盈余公积

　　已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　【例题·单选题】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（　）。

　　A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失

　　B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量

　　C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积

　　D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量

　　『正确答案』D

　　『答案解析』采用成本模式计量的投资性房地产发生减值时也应考虑计提减值损失；已采用公允价值模式计量的投资性房地产不能再转为成本模式核算，而采用成本模式核算的投资性房地产符合一定的条件可以转为公允价值模式计量。选项C应是计入公允价值变动损益。

　　【例题·单选题】（2011年考题）投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（　）。

　　A.资本公积

　　B.营业外收入

　　C.未分配利润

　　D.投资收益

　　『正确答案』C

　　『答案解析』投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，应该作为会计政策变更处理，公允价值与价值的差额应计入留存收益。所以选择C选项。

　　【极特殊情况】在极少数情况下，①采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。②但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
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中级备考热门问题解答

中级会计证书含金量高吗？: 中级会计师含金量比较高。通过中级会计考试，取得中级会计师职称的，可以担任会计主管以上职务。中级会计职称是会计职业生涯的“分水岭”，拥有中级会计职称，意味着你不再是一名普通的会计师，薪资和职位上都会发生了很大的变化。

中级会计职称每年考几次？: 中级会计每年可以考1次。2023年中级会计职称考试时间为9月9日-11日。中级会计专业技术资格实行全国统一组织、统一考试时间、统一考试大纲、统一考试命题、统一合格标准的考试制度。中级会计专业技术资格考试，原则上每年举行一次。

没有经验可以考中级会计证吗？: 博士学位没有会计经验可以考中级职称，其他学历则需要会计工作经验。根据全国会计专业技术资格考试领导小组办公室的安排，中级会计职称报名条件要求的工作经验和学历相关，不同学历所需要的工作经验也不一样。

中级会计职称工资待遇如何？: 中级会计师的工资待遇其实跟一个员工能够为公司创造多少价值来衡量的，很多企业的财务中、高层普遍需要拥有中级会计师资格，不同岗位薪资待遇自然不同，针对二线城市这三个岗位给出的薪资范围是：总账会计6000-8000，会计主管8000-10000，财务经理10000-15000。

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